"똘똘한 한 채도 끝?"…지선 이후 부동산 세제, '오래 산 집' 중심으로 재편되나

장특공 실거주 중심 개편 추진…보유세 강화·취득세 완화 가능성

부동산 세제 [사진=챗지피티로 생성한 이미지]

6·3 지방선거 이후 부동산 세제 개편 논의가 본격화될 전망이다. 정부가 장기보유특별공제와 보유세 개편을 검토하면서 부동산 세제의 무게 중심도 '똘똘한 한 채'에서 '오래 산 한 채'로 이동할 것이라는 관측이 나온다.
 
7일 부동산 업계에 따르면 오는 7월 재정경제부의 세제개편안 발표를 앞두고 장기보유특별공제(장특공) 개편과 보유세 강화 방안이 거론되고 있다. 향후 세제의 핵심 기준이 주택 보유 기간보다 실제 거주 여부로 이동할 것이라는 전망이 나온다.

앞서 국회 법제사법위원회 소속 최혁진 무소속 의원은 지난 4월 실제 거주 기간에 비례해 공제율을 높이는 내용의 소득세법 일부개정법률안, 이른바 ‘실거주 중심 장기보유특별공제개편법’을 대표 발의했다.
 
개정안은 보유 기간에 부여되는 공제 비중을 줄이고 실제 거주 기간에 대한 혜택을 확대하는 것이 핵심이다. 법안이 국회를 통과하면 2027년 1월 1일부터 시행될 예정이다. 현재는 1세대 1주택자가 고가주택을 양도할 경우 보유 기간과 거주 기간에 각각 최대 40%씩 공제를 적용받아 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있다.

 
이에 따라 시장에서는 부동산 세제의 무게 중심이 '똘똘한 한 채'에서 '오래 산 한 채'로 이동하고 있다는 평가가 나온다. 과거에는 여러 주택을 정리하고 1주택으로 압축하는 전략이 절세의 대표 공식으로 통했지만 앞으로는 주택 수보다 실제 거주 이력이 더 중요한 기준이 될 수 있다는 의미다.
 
장특공 개편 논의의 배경에는 형평성 문제가 자리하고 있다. 정부 안팎에서는 서울 핵심 지역의 초고가 주택 한 채를 보유한 1주택자가 지방의 여러 채를 보유한 다주택자보다 더 큰 세제 혜택을 누리는 경우가 있다는 문제 제기가 꾸준히 이어져 왔다.
 
다만 장특공 개편안에 대한 우려도 적지 않다. 장특공은 원래 투기 억제 수단이 아니라 장기간 자산 보유 과정에서 발생하는 물가 상승과 명목 가치 증가를 고려해 과도한 세 부담을 완화하기 위해 도입된 제도다. 이에 따라 실거주 요건을 지나치게 강화할 경우 오히려 거래 위축을 초래할 수 있다는 지적도 나온다.

전월세 시장에 미칠 영향도 변수다. 장특공 혜택을 유지하기 위해 임대인이 실거주에 나설 경우 임대 물량 감소로 이어질 수 있고 이는 전세가격 상승이나 월세 부담 확대를 유발할 수 있다는 분석도 나온다.
 
게다가 다주택자 양도세 중과 대상 주택은 장기보유특별공제 적용도 제한돼 공제는 줄고 세율은 오르는 이중 부담이 발생한다.
 
보유세 개편 역시 관심사다. 종합부동산세와 재산세를 직접 인상할 경우 조세 저항이 커질 수 있는 만큼 공정시장가액비율 조정이나 공시가격 현실화율 조정, 과세표준 구간 세분화 등의 우회 과세 방식이 거론된다.

한편 취득세 등 거래세는 완화 방향으로 움직일 가능성이 높다. 이재명 정부의 부동산 세제 기조가 '보유세 강화, 거래세 인하'로 요약되는 만큼 다주택자 취득세 중과 완화 등도 검토 대상에 오를 수 있다는 것이다.