임대사업자 대출 규제 강화에…오피스텔·빌라 불똥

이재명 "대출연장·대환대출 신규 대출과 다르지 않아"

임대사업자 대출 대부분은 빌라·다가구

서울 전셋값 연일 오름세..."임대료 상승 부작용 우려"

22일 서울 강남구 한 부동산중개업소에 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 관련된 메모가 붙어 있다. 2026.2.22 [사진=연합뉴스]

이재명 대통령이 주거용 임대사업자 대출 만기 연장 시 규제를 강화하겠다는 방침을 밝히면서 오피스텔·빌라 임대차 시장에 불안이 커지고 있다. 임대사업자 대출 대부분이 '주거 사다리' 역할을 하는 비(非)아파트에 몰려있어 세입자에게 금융 비용 부담이 전가될 수 있다는 우려다. 

22일 업계에 따르면 이 대통령은 지난 20일 엑스(X·구 트위터)에 “신규 다주택에 대한 대출규제 내용을 보고, 기존 다주택 대출 연장 및 대환 현황과 확실한 규제 방안 검토를 내각과 비서실에 지시했다”고 밝혔다.

앞서 정부가 검토하겠다고 밝힌 임대사업자의 대출에 임대소득 대비 이자상환비율(RTI) 규제보다 더 강한 규제를 시사한 셈이다. 이 대통령은 임대사업자의 대출에 임대소득 대비 이자상환비율(RTI) 규제가 적용될 것으로 전망한 기사를 첨부하며 “왜 RTI 규제만 검토하느냐”고 덧붙였다. 

나아가 이 대통령은 대출 연장이나 대환대출에 대해서도 “본질적으로 신규 대출과 다르지 않다”며 “신규 다주택자 (주택) 구입에 가하는 대출 규제와 동일해야 공평하지 않겠느냐”고 썼다. 다주택자 신규 주택담보대출에 적용되는 LTV 0% 규제를 대출 만기 연장에도 적용하는 방안을 검토할 것으로 풀이된다.

 
지난해 ‘6·27 부동산 대책’,  ‘9·7 부동산 대책’으로 수도권 규제지역은 다주택자와 임대사업자의 신규 주담대 취급이 중단된 상태다. 다주택자와 임대사업자에 대한 신규 주담대는 ‘담보인정비율(LTV) 0%’가 적용된다. 

임대사업자 대출은 단기 만기 후 1년 단위 연장이 일반적이어서 규제 영향권에 들어올 것으로 예상된다. 현재 만기 연장 시 RTI를 적용하고 있지만 형식적 점검에 그친 경우가 많았다는 것이 금융권 설명이다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표로, 규제지역은 1.5배, 비규제지역은 1.25배 이상이어야 신규 대출이 가능하다. 

문제는 임대사업자 대출 대부분이 비아파트에 몰려 있다는 점이다. 2024년 기준 서울 장기매입임대주택 27만8886가구 중 84.3%는 빌라·다가구·오피스텔 등 비아파트로 집계된다. 임대사업자가 RTI 기준을 맞추기 위해 임대료를 올리면 세입자 부담으로 금융 비용이 전가된다는 우려가 나오는 이유다. 대출 상환 압박이 심해지면 일부 비아파트가 경매로 넘어갈 가능성도 제기된다.

정부가 연일 임대사업자를 압박하고 있는 데다 매물 절벽이 겹쳐서 비아파트 전셋값은 오름세다. 올해 1월 서울 오피스텔 전세가격지수는 101.48로 전년 동월 대비 0.31% 상승해 2024년 1월 이후 가장 가파르게 올랐다. 1월 서울 다세대·연립주택 전세가격지수도 102.21로 전년 동월 대비 0.32% 상승했다. 강서구 마곡동의 한 공인중개업소 관계자는 "전세 매물이 씨가 마르면서 국민평형(전용면적 84㎡) 매물이 10억원을 넘어섰다. 우장산동까지 전세 가격 상승이 번지고 있다고 말했다.  

성창엽 대한주택임대인협회장은 관련 입장문에서 2020년 당시 매매·임대사업자의 주담대를 전면 금지했던 문재인 정부의 7·10 대책을 언급하며 "그 결과는 저렴한 임대주택 공급 축소와 임대료 상승이라는 부작용이었다"고 밝혔다. 이어 "국민 절반에 가까운 인구가 거주하고 있는 주택임대시장의 안정 또한 국정 운영의 핵심과제로 신중하고 균형있게 접근해야 한다"고 비판했다.