[전문가 기고] 진퇴양난 서울 아파트값 해법은?

김인만 김인만부동산경제연구소장.

2025년 치솟는 서울 아파트값을 잡기 위해 굵직한 세 번의 규제대책이 나왔다. 6·27대책으로 대출한도를 6억원으로 제한했고, 10·15대책으로 25억원 초과 아파트의 대출은 2억원으로 더 줄였다. 또 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정해 전세를 끼고 사지도 팔지도 못하게 꽁꽁 묶었다.

그럼에도 서울 아파트값은 떨어질 기미가 보이지 않는다. 거래량은 줄었지만 여전히 신고가 행진은 이어지고 있다. 살려야 할 거래량을 잡고 잡아야 할 아파트값은 잡지 못하며 정부는 진퇴양난(進退兩難)에 빠졌다.

부동산규제는 대출규제, 지역규제, 세금규제가 있는데 이미 대출규제와 지역규제 카드는 출범 6개월 만에 소진해 버렸다. 더 이상 대출규제와 규제지역 지정은 큰 의미가 없다. 대출한도를 더 줄인다고 현금부자들이 사는 서울 고가 아파트 가격이 떨어질 리 만무하다. 오히려 자금력이 부족한 서민들에게 치명타를 입혔다.

규제지역 특히 토허구역 지정은 완전 외통수에 걸렸다. 전세를 끼고 사지도 팔지도 못하게 막았고 4개월 내 전입신고를 해야 하고 기존주택을 6개월 내 의무적으로 팔아야 하는 주거이전의 자유를 제한하는 악법이다. 결과적으로 집값도 잡지 못하면서 불편함만 더 키웠다는 비판을 면하기 어렵다.

2026년 지방선거를 앞두고 여당 지지기반인 노원구·도봉구·강북구(노도강)의 민심을 달래기 위해서는 토허구역을 풀어야 하지만 풍선효과가 걱정이다. 정부는 추가 공급대책을 발표하고 집값 안정을 확인한 후 외곽지역부터 규제를 풀 계획인 것 같은데 시간은 정부 편이 아니다.

토허구역을 해제해 풍선효과가 생길 경우 수습할 시간이 있어야 하니 늦어도 3월까지는 풀어야 한다. 하지만 입주물량 부족, 계속 풀리는 유동성 흐름 속에서 때 늦은 공급대책에 목을 매는 것 자체가 무모한 도전처럼 보인다.

그래서 남은 규제카드인 세금규제에 시장의 눈이 쏠리고 있다.

정부가 세금규제 카드를 꺼내지 못하는 이유는 2022년 대선의 트라우마 때문이다. 당시 80만표 차이의 역전의 원인을 과도한 증세폭탄에 따른 조세저항이라 판단하고 있는 정부와 여당에서 세금규제 카드를 꺼내기 쉽지 않다. 인위적으로 세율이나 공정시장 가액비율을 조정하여 중과를 할 경우 조세저항은 불 보듯이 뻔하다.

그럼에도 서울 아파트값이 안정이 되면 용기를 낼 수 있겠지만 입주물량 부족, 기준금리 인하, 유동성 증가 등 대내외적 경제여건을 감안하면 오히려 가능성은 낮다.

보유세를 올리는 대신 취득세, 양도세 등 거래세는 낮춰 매물이 나올 수 있게 해주는 것은 좋은 방법이다. 하지만 거래세를 낮출 경우 부자 감세 논란이 발생할 수 있다. 내년 6월 지방선거를 앞두고 진퇴양난에 빠진 정부와 여당의 고민이 깊어지는 이유다.

급할수록 돌아가야 한다. 수요과잉과 공급부족의 서울 집값 문제를 대책 몇 개로 해결하겠다는 생각 자체가 자만이다. 어차피 단기간에 해결할 수 없는 문제라면 시간이 지날수록 부작용만 커지는 단기 규제 처방은 이제 그만 끊고 시간이 걸리더라도 구조적인 문제에 손을 댈 때가 되었다.

지방에 양질의 일자리를 늘리고 지방 대학교 경쟁력을 키워 지방의 젊은 수요가 수도권으로 유출되지 않도록 정책 역량을 지방에 쏟아 부어야 한다. 비수도권 주택을 살 경우에는 보유 주택 수 상관없이 주택 수에 포함시키지 않고 취득세 감면, 양도세 면제 등의 인센티브를 주는 전략이 필요하다. 수도권은 무주택자가 내 집을 사거나 전셋집을 구하는 경우에는 LTV, DSR 외 대출 제한을 받지 않도록 풀어줘야 한다. 채찍보다는 당근이 때로는 더 효과적이다. 나그네 옷을 벗긴 것은 강한 바람이 아니라 따뜻한 햇볕이었다.