정부 초강력 대책에 관망세 심화...서울 아파트 매수심리 9주 만에 '뚝'

서울 남산에서 바라본 서울 도심 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

서울과 경기 일부 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶는 '10·15 대책' 시행 이후 서울 아파트 매수심리가 9주 만에 하락 전환한 것으로 나타났다.

2일 한국부동산원의 주간 아파트 수급동향에 따르면 10월 넷째 주(10월27일) 기준 서울 아파트 매매수급지수는 103.2로, 전주(105.4) 대비 2.2포인트(p) 하락했다. 매매수급지수가 떨어진 것은 지난 8월 18일(99.1) 이후 처음이다.

매매수급지수는 수요와 공급 비중을 나타내는 지표다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 공급이 우위, 200에 가까울수록 집을 매수하려는 수요가 우위임을 뜻한다.

서울 매매수급지수는 올해 들어 6월까지 상승세를 이어갔으나, 고강도 대출규제를 골자로 한 6·27 대책 시행 이후 시장 관망세가 심화하며 100 아래로 떨어졌다. 이후 8월 말부터 시장이 다시 움직이면서 9월과 10월에는 반등하는 모습을 보였다. 

그러나 10·15 대책의 규제지역 확대 시행(16일)에 이어 토허구역 지정(20일)까지 이른바 '삼중 규제'가 모두 시행되면서 9주 만에 매수심리가 하락 전환한 것으로 풀이된다.

10·15 대책으로 규제지역에서는 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 한도가 종전 70%에서 40%로 낮아지고, 15억원 초과 주택의 주담대 한도가 2억∼4억원으로 감소하는 등 대출규제가 강화됐다. 동시에 토허구역 지정으로 2년간 실거주 의무가 부여돼 갭투자(전세 낀 주택 구입)도 불가능하다.

지역별로 보면 매수심리 위축 정도는 강남권보다 강북권이 더 큰 것으로 나타났다. 10월 넷째 주 기준 강북권역 매매수급지수는 101.6으로 직전 주(104.8) 대비 3.2p 하락했다. 같은 기간 강남권역은 106.0에서 104.7로 1.3p 낮아져 하락 폭이 상대적으로 작았다.

강북권에서는 도심권(종로구·중구·용산구)이 115.0에서 109.3으로 5.7p 하락했고, 마포구가 포함된 서북권은 같은 기간 107.7에서 104.9로 2.8p 낮아졌다.

성동구와 광진구 등 집값 상승을 견인했던 지역과, 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역이 포함된 동북권은 지수가 101.8에서 99.0으로 떨어져 수요 우위에서 공급 우위로 돌아섰다.

강남권역은 이미 규제지역과 토허구역으로 묶여있어 상대적으로 수요자들이 규제에 적응한 데다 대출규제 영향을 덜 받는 현금 보유자가 많은 반면 강북권은 대출 의존도가 높은 실수요 비중이 상대적으로 큰 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

수요 위축에 더해 토허구역 지정으로 갭투자가 차단되면서 아파트 매물도 빠르게 줄어드는 모습이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매매 물량은 10·15 대책 발표일인 지난달 15일 7만4444건에서 이날 6만3178건으로 1만326건(13.9%) 감소했다.

한 업계 관계자는 "강북권은 실수요 중심 시장이고, 상대적으로 현금 여력이 풍부하지 않기 때문에 대출에 더욱 민감할 수밖에 없다"며 "이번 대책 시행으로 규제지역이 더욱 확대되면서 대출 문턱이 높아진 점이 매수심리에 영향을 미친 것으로 보인다"고 말했다.