[규제發 전월세 대란] 규제 여파에 '전세→월세' 가속…주거 선택권 좁아진다

대출 규제 맞물려 '전세의 월세화' 가속…"정책 보완 필요성"

서울의 한 부동산에 관련 정보가 부착돼 있다. [사진=연합뉴스]

정부의 잇따른 부동산 규제 여파로 전세 매물이 빠르게 줄고, 월세 비중이 커지고 있다. 신규 아파트 입주 지연과 재건축·재개발 규제, 서울 전역 토지거래허가구역 확대 등으로 주택 공급이 막힌 영향이다. 무주택자들이 갈수록 월세 외에는 '선택지가 없는 시장'에 내몰리는 상황이다. 정부의 보완책 확대가 불가피하다는 지적이 나온다. 

3일 부동산 업계에 따르면 최근까지 전세 물건 급감과 월세 폭등 현상이 이어졌고, 부동산 규제가 강화될수록 이런 추세가 고착화할 것으로 예상된다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 월세 매물은 지난 28일 기준으로 2만173건을 기록했는데 이는 1년 전 1만8280건과 비교해 10.3% 증가한 규모다. 

이미 임대차 시장은 사실상 월세 중심으로 전환되고 있다. 국토교통부에 따르면 신고일 기준 지난달 전국 전월세 거래량은 23만745건으로 전월 대비 7.9% 증가했다. 특히 전월세 거래 중 월세 비중이 65.3%에 달했다.  지난해 같은 기간 대비로 보면 전세는 1.9% 줄어든 반면 월세는 38.8% 늘어 대조적인 모습을 보였다.

월세 매물이 시장에 늘어나고 있지만 월세는 좀처럼 줄지 않는 모습이다. 대출 규제가 강화된 영향에 '내 집 마련'이 어려워진 서민들이 월세 수요를 확대하고 있다는 분석이다. 

 
부동산 통계업체 리얼하우스가 KB국민은행 월간 시계열 자료를 분석한 결과, 올해 1~9월 수도권 아파트 월세 상승률은 6.27%로 나타났다. 이는 최근 10년 내 최고치다. 지역별로는 인천이 7.80%로 가장 높았고, 서울 7.25%, 경기 5.23% 순이다. 같은 기간 전셋값 상승률은 서울 2.08%, 경기 0.99%, 인천 0.39% 등을 기록해 월세 상승폭이 두드러진 모습이다. 

시장에선 이런 현상을 두고 공급난과 대출 규제가 맞물린 결과로 분석하고 있다. 정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶고, 재건축·재개발 규제를 강화하면서 신규 주택 공급이 지연되고 있다는 설명이다. 여기에 임차인들이 계약갱신청구권을 행사하며 기존 전월세 물량이 시장에 나오지 않고, 신규 세입자들은 월세를 택할 수밖에 없는 상황이 되면서 '전세의 월세화' 현상이 심화되고 있다는 것이다. 

아파트만 아니라 연립·다세대 원룸 월세도 빠르게 높아지고 있어 청년 및 서민들의 주거 부담이 커지고 있다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난달 기준 서울 지역의 전용면적 33㎡ 이하 연립·다세대의 보증금 1000만원 기준 평균 월세는 서울이 72만원을 기록해 8월보다 3.6% 증가했다. 

강남구가 98만원으로 가장 높았고, 중랑구 84만원, 광진구 81만원, 서초구 80만원, 용산구 78만원 등을 기록했다. 중저가 지역에서도 60만~80만원대 월세가 빠르게 늘어날 것으로 예상된다. 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "월세로 전환되는 속도가 더 빨라질 우려가 높다"며 "집주인은 상대적으로 수익이 높은 반전세나 월세로 전환하려고 하고, 세입자는 전세 보증금을 구하기 어려워 월세에 동의하는 상황으로 인해 시장 전체적으로 월세화 경향이 더 가속할 수 있다"고 말했다. 박 교수는 "세입자 입장에서 주거 비용이 증가하는 문제가 생긴다"며 "월세를 사는 사람들에게 소득공제 범위를 좀 더 확대할 필요가 있다"고 조언했다.