10.15 후폭풍에 '전세 3+3+3법'까지...커지는 임대차 시장 혼란

서울 남산에서 바라본 아파트 단지.

전·월세 등 임대차 시장에 불안이 커지고 있다. 정부의 ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역 등 규제지역으로 묶이면서 전세 물건이 급감할 가능성이 높아진 상황에서 범여권에서 전세 계약갱신 청구권을 최대 9년으로 늘리는 임대차보호법 개정을 추진하면서다. 이에 업계에서는 전세 매물이 사라지고 월세 비중이 급속히 확대되는 '전세의 월세화' 현상이 가속돼 주거 안정 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 

19일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 2만4542건으로 올해 1월 1일(3만1814가구)보다 22.9% 줄었다.

수급 불균형이 계속되며 전셋값도 오름세다. 한국부동산원에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 전셋값은 0.17% 상승했다. 37주 연속이며 25개 자치구 모두 전셋값이 올랐다.

문제는 앞으로 전세 물건이 더 줄어들 가능성이 높다는 것이다. 정부는 10·15 대책을 통해 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정했다. 이에 따라 이곳에서 아파트나 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택을 구입하면 ‘2년간 실거주 의무’가 부여된다. 최소 2년간 전세 매물이 나올 수 없다는 뜻이다.

이런 상황에서 사회민주당·더불어민주당·조국혁신당 등 범여권 의원 10인이 지난 2일 계약갱신청구권을 현행 1회에서 2회로 확대하고, 갱신 시 임대차 기간을 2년에서 3년으로 총 9년까지 늘리는 내용이 포함된 주택임대차보호법 개정안을 발의하면서 전세 매물 감소 우려가 더욱 커지고 있다.

이번 개정안이 통과되면 임대차 기간이 2년에서 3년으로 바뀐다. 여기에 계약갱신청구를 두 번 할 수 있어 최대 9년(3+3+3) 동안 거주하는 게 가능해진다.

이를 두고 전세 시장에서 임대인들의 공급 유인이 작아져 전세 물량이 감소하고 전·월세 가격이 상승할 수 있다는 우려가 나온다. 임대인이 보증금을 무리하게 인상하거나 전세를 월세로 돌리는 등 매물 잠김으로 인해 실수요자들이 피해를 볼 수 있다는 것이다. 

이미 전세 시장 위축은 6·27 대출 규제 이후 진행되는 모습을 보였다. 당시 규제 시행 이후 소유권 이전 조건부 전세대출이 전면 차단되면서 '갭 투자형 임대인'이 크게 감소했다. 대신 안정적인 현금 흐름을 확보하기 위한 월세 전환이 늘었다. 여기에 10·15 대책과 주택임대차보호법 개정이 더해지며 시장이 완전히 '월세 중심'으로 재편될 가능성이 높다는 분석이다. 

이에 시장에서는 전·월세 시장 불안이 커지며 무주택 서민의 주거비 부담이 늘어날 것이란 우려가 나온다. KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면 9월 서울 아파트 월세지수는 129.7을 기록했다. 이는 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 최고치다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "그동안 '단계별 내 집 마련 전략'으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭투자 후 입주 전략은 불가능해졌다"며 "담보대출 규제에 따른 전세 수요 증가, 금리 인하, 입주 물량 감소 등으로 국지적으로 다소 불안해질 수 있다"고 전망했다.