'악성 미분양' 아파트 매입 실적 전무…건설사 말라가는데 대책 '백약이 무효'

8월 말 악성 미분양 2만7584가구…83.9% 지방에 집중

 

아파트를 다 짓고도 팔리지 않은 준공 후 미분양(악성 미분양)의 그림자가 더욱 짙어지고 있다. 정부가 미분양 해소를 위해 여러 대책을 내놓고 있지만, 악성 미분양이 다시 2개월 연속 늘어나는 등 '백약이 무효'한 상황이다. 이미 업계에서는 지방 미분양 물량이 한계치를 넘어선 것 아니냐는 우려의 목소리도 나온다. 

30일 국토교통부의 '8월 주택통계'에 따르면, 지난달 말 기준 악성 미분양은 2만7584가구로 전월 2만7057가구에서 1.9% 증가했다. 최근 5년 새 3배 이상 증가한 규모다. 이 가운데 83.9%(2만3147가구)가 지방에 집중됐다. 지역별로는 대구가 3702가구로 가장 많고 △경남 3314가구 △경북 3237가구 △부산 2772가구 순이다. 지방 부동산 시장 수요 위축과 구조적 불균형 문제가 심화하고 있다는 평가가 나오는 이유다. 

악성 미분양 적체는 건설사의 재무 부담과 직결되는 문제로 건설 산업 전반 큰 영향을 미친다. 아파트 분양 수익이 들어오지 않는 상태에서 미분양 물량을 직접 보유한 채 세금 부담 등으로 자금난이 가중되기 때문이다. 

실제 주택도시보증공사(HUG) 자체 모니터링 평가에 따르면 올해 전체 보증거래 업체 2740곳 가운데 38.9%인 1067곳이 '관찰·주의·경보' 등 부실 위험 단계에 속하는 것으로 나타났다. 역대 처음으로 1000곳을 넘어섰다. 이들 업체 가운데 상당수가 지방 건설사다. 지방 건설 경기 침체가 이어지는 상황에서 원자재·인건비 인상으로 공사비가 치솟고, 미분양과 미수금이 급증한 영향으로 풀이된다. 

악성 미분양이 계속 쌓이면서 정부는 관련 대책을 연이어 내놓고 있다. 특히 최근 한국토지주택공사(LH)의 미분양 아파트 매입 물량을 기존 3000가구에서 8000가구로 확대하고, 매입가격 상한도 종전 감정평가액의 83%에서 90%로 올렸다. 최근 공사비 인상 등을 반영하고, 건설사들의 참여를 독려하기 위한 것이다

그러나 업계에서는 지난달 기준 악성 미분양이 2만7000가구를 넘어선 상황에서 8000가구 매입으로는 부족하다는 지적이 나온다. 가격도 감정가의 90% 수준에 머물러 체감할 효과는 제한적이라는 분석이 나온다. 실제 이연희 더불어민주당 의원실이 LH로부터 제출받은 '시도별 준공 후 미분양 아파트 매입 실적' 자료에 따르면, 현재 LH가 매입대상으로 검토 중인 물량은 733가구며 매입 실적은 0건이다. 

LH 관계자는 "매입 기준, 가격 등 바뀐 기준을 반영해 적극적으로 공모를 추진하고 있고 최근 2차 신청에서도 1차보다 많은 건설사들이 참여했다"며 "안정적인 주거 기회를 제공할 수 있도록 차질 없이 정책을 추진할 것”이라고 밝혔다.

정부가 역시 지방 미분양 주택을 매입하기 위해 도입한 기업구조조정 리츠(CR리츠)도 현재까지 등록·접수된 미분양 주택 CR리츠가 단 4건(991가구)에 불과한 상황이다. 

업계에서는 미분양 해소를 위해 단발적 대책이 아닌 세제 혜택 등 근본적인 수요 대책이 필요하다는 지적이 나온다. 정부 중심의 정책은 장기간 유지되기 힘든 만큼 결국 위축된 수요 심리를 회복시켜 시장 정상화를 유인하는 것이 미분양 해소 방법의 핵심이라는 것이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "지방 건설경기 침체는 결국 지역 경제 악화 등으로 이어져 국가 경제에 악영향을 끼치는 문제"라며 "지방 미분양 주택 구입 시 취득세 면제 등 세제 혜택과 함께 지방 임대 사업자에 대한 세제 규제 완화 등 추가적인 대책이 필요하다"고 말했다.