베일 벗은 '신통기획 2.0'…"집값 안정 기대, 인센티브 보완·정책 엇박자 우려 해소돼야"

정비사업 인허가 간소화엔 긍정 평가…"단기적 서울 집값 영향 크지 않다" 전망도

 

서울시가 인허가 간소화와 규제 완화를 골자로 한 주택 공급 대책을 발표한 가운데 전문가들은 집값 안정을 위해서는 이 같은 대책이 장기적인 실효성을 담보해야 한다고 강조했다. 보다 구체적인 실행 방안 수립과 함께 민간 공급을 촉진할 수 있는 추가적인 규제 개선도 적기에 시행되어야 한다는 지적이다.
 
29일 서울시에 따르면 시는 ‘신속통합기획 2.0’ 시행을 통해 평균 18.5년에 이르는 정비사업 기간을 12년으로 단축한다. 인허가 절차 간소화와 협의·검증 신속화 등을 통해 2031년까지 31만가구를 착공한다는 계획이다. 특히 주거 수요가 높은 한강벨트 일대에 착공 물량 중 63.8%인 19만8000가구를 집중 공급하기로 했다.
 
전문가들은 정비사업 인허가 간소화를 통해 민간 주도의 공급 대책 신호를 분명히 제시한 점은 긍정적으로 평가했다. 특히 한강벨트 등 핵심 수요지에 대한 신속한 주택 공급이 현실화하면 장기적으로 집값 안정에 효과가 있을 것으로 내다봤다.
 
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “그간 내놓은 대책과 달리 서울에 대한 공급 확대 시그널을 확실히 시장에 주게 된다면 향후 집값 안정에 도움이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
 

이번 서울시 대책이 정비사업을 가로막았던 주요 규제를 현실적으로 해소하는 효과가 있다는 분석도 나온다.
 
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “공급 속도를 1년 이상 높일 수 있는 유의미한 규제 완화가 주를 이뤘다”고 평가했다. 김 소장은 특히 사업시행계획인가 등 각 인허가 단계에서 시가 갈등을 직접 조정하고, 주요 심의 절차를 단순화한 것도 기간 단축에 큰 효과를 낼 것이라고 봤다.
 
서울시는 이번 대책을 통해 관리처분 인가 후 작성하는 건물 해체종합계획서는 실제 철거가 필요한 구역에 대해서만 작성하도록 개선하기로 했다.
 
그는 “현재 방식은 재개발 등 사업장에서는 실무적으로는 불필요하다는 평가가 많았다”며 “재건축에 비해 재개발 빌라에 대한 절차와 심의는 복잡했음에도 그간 이에 대한 개선 방안은 나오지 않았는데 현실적으로 실효성을 볼만한 규제 완화책이 많이 나왔다”고 설명했다.
 
다만 이번 대책에는 용적률 완화 등 핵심적인 인센티브가 포함되지 않아 단기적인 실효성은 떨어질 수 있다는 지적도 나온다.
 
고준석 연세대 상남경영원 교수는 “단기 효과는 없다고 본다. 중장기적으로는 도움이 될 수 있지만 용적률 등 민간 공급을 활성화할 인센티브 등 알맹이는 빠져 있다”며 “후속 대책에서는 이런 점이 개선되어야 효과를 볼 수 있다”고 강조했다.
 
서 교수는 “시가 부분적인 완화에 나서고는 있지만 여전히 용적률이나 고도 제한 완화 등이 사업성 개선과 장기적 공급 효과를 지속할 수 있는 핵심 관건인데 이에 대한 실행 방안이 충분치 않다”고 지적했다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울 시내 주택 공급 확대에 대해 서울시가 꾸준한 의지를 보여주는 발표로 볼 수 있다”면서도 “지역 시세에 큰 영향을 미치기 어려워 단기적으로는 그간의 서울 집값 방향성에 큰 영향은 없을 것”이라고 내다봤다.
 
특히 공급 방안을 두고 정부와 서울시 간 정책 엇박자 기조가 커질 수 있다고 우려하는 목소리도 나온다. 정부의 공공아파트 확대 기조와 달리 서울시가 이번 대책을 통해 민간 중심의 주택 공급 기조를 다시 한번 분명히 했기 때문이다.
 
서 교수는 “서울 주택 공급은 중앙정부와 서울시가 협업을 해도 목표치를 달성하기 어렵다”며 “일각에서 나오는 정부와 서울시 간 정책 충돌 우려를 해소해야 실질적인 효과를 볼 수 있다”고 말했다.