고강도 수요억제 대책의 역설

-초과이익환수제·양도세 중과 등 규제에도 서울 아파트값 치솟아

-정부, 보유세 인상·분양가상한제 등 추가 대책 검토… 시장 "수분양자만 로또"

서울 송파구의 한 부동산중개업소에 아파트 시세표 안내문이 붙어 있다.[남궁진웅 기자, [e-mail]]

정부가 강도 높은 부동산 규제를 쏟아내고 있지만 이를 비웃듯 서울 강남권을 중심으로 한 집값 상승세가 거침 없다. 재건축 초과이익환수제, 대출 기준 강화, 다주택자 양도세 중과 등 잇단 수요 억제 대책이 집값을 잡지 못하고 되레 '똘똘한 한 채'로의 쏠림만 부추긴 꼴이다.

실제로 수요가 강남권에 몰리면서 서울 아파트값 상승률은 지난해 8·2대책 이전 수준을 회복했다. 부동산114에 따르면 1월 둘째주 서울 아파트 매매가 변동률은 0.57%로, 8·2대책이 나오기 직전인 작년 7월 28일 매매가 변동률(0.57%)과 같은 수준이었다. 특히 송파(1.19%), 강남(1.03%), 서초(0.73%) 등 강남 3구의 집값이 큰 폭으로 치솟았다.

정부는 특정 지역의 부동산 과열이 계속되자 "모든 과열 지역에서 무기한으로 최고 수준의 단속을 하겠다"며 부동산 투기와의 전면전을 선포했다. 아울러 현재의 과열 양상이 지속되면 보유세 인상, 분양가 상한제 등 추가 대책을 빠르게 내놓겠다는 의지도 밝혔다.

하지만 이같은 엄포가 과열된 시장에서 실효를 발휘할 지는 미지수다. 정부가 단속을 강화하면 당장 시장이 잠잠해질 수 있지만 근본적으로 수요가 살아 있는 한 집값은 결국 오를 것이란 기대감이 크기 때문이다. 또 최근 연이은 규제를 경험하면서 부동산 시장에 내성이 생긴 상태다. 이로 인해 정부는 더 강력한 후속 대책을 내놓아야 한다는 부담을 안고 있다. 

현재 정부는 재건축 시장 안정을 위한 분양가 상한제와 다주택자를 대상으로 하는 보유세 인상 등을 검토하고 있다. 시장 상황을 계속 살펴보면서 도입 여부를 저울질하고 있는 상황이다. 하지만 이같은 대책 역시 시장을 이기기에 역부족이라는 관측이 나온다.

민간택지 분양가 상한제는 당장 신규 아파트 분양가를 낮추는 효과는 있지만 시세 차익을 노리고 수요가 몰려 '로또 아파트'가 될 가능성이 높다는 우려가 나온다. 분양가를 통제한다고 해도 곧바로 주변 아파트 시세를 따라갈 수밖에 없다.

보유세 인상의 경우 6·13 지방선거를 앞두고 정치적 부담이 크기 때문에 정부·여당이 신중한 모습이다. 보유세 가운데 하나인 재산세는 모든 국민을 대상으로 하기 때문에 국민적 조세 저항에 부딪힐 수 있고, 다주택자를 대상으로 하는 종합부동산세 개편은 효과가 생각만큼 크지 않을 수 있다. 연내 개선안을 마련한다고 해도 내년 이후에나 적용된다.

실제 이찬우 기획재정부 차관보는 "보유세 개편은 다주택자에 한정해 조세 형평성과 거래세와 보유세의 세입세출 상황, 부동산시장에 미치는 영향을 기준으로 검토하는데 단기적 부동산 시장의 가격 안정화를 위해 보유세 인상을 시행하는 것은 위험하다"며 신중한 입장을 보였다.

정부는 단기적인 투기를 잡기 위해 수요 억제 정책을 펼치는 것과 동시에 서울 지역의 공공 택지를 추가로 개발해 공급을 늘리겠다는 계획을 갖고 있다. 다만 공급 확대는 단기간에 성과가 보이는 것이 아니라 중장기적으로 효과가 나타나기 때문에 당장의 집값 안정화에는 큰 영향이 없을 것이란 지적이 나오고 있다.