[르포] 분양가상한제 적용 지역 결정 코 앞...서초구 재건축 웃는 까닭은

- 집값 상승률 적용 요건 못미쳐...반포주공1 시공사 선정 앞둬

- 강남구 대치쌍용2차, 분양가상한제 적용될 듯... "후분양제 고려도"

주택 시장의 블루칩으로 통하는 강남 재건축 단지들이 분양가 상한제 적용대상 선정을 앞두고 분위기가 엇갈리는 양상을 보이고 있다. 서울의 경우 25개 구 대부분이 분양가 상한제 적용대상이 될 가능성이 커 실제 규제가 적용될 경우 재건축 사업성이 악화되기 때문이다. 단 분양가 상한제 적용 요건을 충족하지 못하는 서초구의 경우 상대적으로 사업성이 좋아질 수밖에 없다. 서초구는 특히 강남3구(강남·서초·송파) 중 하나로 주요 재건축 단지들이 많아 주목된다 

12일 국토교통부에 따르면 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 완화한 주택법 시행령 개정안이 지난 7일 공포·시행됐다. 재건축 등 정비사업은 7일 이후 최초로 관리처분계획 인가를 신청한 단지부터 적용된다.

우선 서울 25개 자치구 가운데 서초를 제외한 24개 자치구가 분양가 상한제를 적용받을 가능성이 높다. 분양가 상한제 기본 요건인 ‘최근 3개월 간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳’에 나머지 구가 모두 포함되기 때문이다.

◆분양가 상한제 적용 사정권 강남구···대치 쌍용2차 "관리처분인가 신청 아직"

강남구의 경우 분양가 상한제가 적용될 것으로 예상되는 만큼 단지 분위기는 밝지 않은 눈치다. 특히 이미 사업시행 인가를 받은 단지들은 자칫 사업이 차질을 빚을까 우려하고 있다.

강남구 대치동 쌍용2차 아파트의 경우 지난 달 사업시행을 인가받고 현재 시공사 선정을 진행하고 있다. 아직 관리처분 인가를 신청하지 않았기 때문에 분양가 상한제를 피할 수 없게 됐다. 이 단지는 지난 6일 시공사 선정 입찰 공고를 냈고 다음 달 말 입찰을 마감할 예정이다.

단지 인근에 위치한 W공인중개업소 관계자는 “조합이 아직 관리처분 인가를 신청하지 않았기 때문에 분양가 상한제를 적용받게 됐다”면서 “주민들 사이에 이에 대해 걱정하는 분위기가 있다"고 설명했다.

상황이 이렇자 쌍용2차에선 후분양제에 대한 고민이 흘러나오고 있다. 분양할 때 적정 수준 이상 공사를 진행한 후 입주자를 모집하는 후분양제는 대치 쌍용2차뿐만 아니라 분양가 상한제를 적용받을 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지 곳곳에서 고려하고 있다.

문제는 후분양제를 도입할 경우 이에 따른 부작용이 적지 않다는 점이다. 건설사가 완공 때까지 계약금이나 중도금 등을 받을 수 없어 자금을 스스로 마련해야 해 이 과정에서 발생하는 비용이 분양가 상승으로 이어질 수 있기 때문이다.

W공인중개소 관계자는 "분양가 상한제로 인해 주민들이 후분양제도 고려하고 있지만, 부작용이 많아 자칫 사업이 엎어질 수도 있기 때문에 고민이 커지고 있다"고 말했다.

현재 최고 14층, 4개 동, 총 364가구인 이 단지는 향후 최고 35층, 6개 동, 560가구 규모로 거듭나게 된다.
 

시공사 선정을 앞둔 서울 강남구 반포주공1단지 3주구 모습.[사진=오진주 기자]

◆분양가 상한제 피한 서초구···반포주공1단지 3주구 시공사 선정 앞둬

반면 서초구는 분양가 상한제 적용의 기본 요건인 ‘최근 3개월 간 집값 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과한 곳’에 해당되지 않아 분양가 상한제를 벗어날 것으로 보인다.

통계청에 따르면 서울의 최근 3개월 간 소비자물가 상승률은 0.18%다. 서울 전역의 집값 상승률은 0.76%를 기록해 대부분 자치구에서 물가상승률의 2배를 훌쩍 넘었지만 서초구만 0.21%에 그쳐 2배를 넘지 못했다.

서초구 반포주공1단지 3주구는 현재 시공사 선정을 앞두고 있다. 이 단지는 지난 달 관리처분계획 인가 신청을 늦추기로 결정했음에도 불구하고 서초구가 기본 요건을 충족하지 않아 분양가 상한제 적용에서 멀어졌다.

지난 9월 25일 사업시행 인가를 받은 이 단지는 지난달 10일 현대건설·대우건설·대림산업 등 총 8개 업체가 현장설명회에서 사업 참여 의사를 밝혔다. 조합에 따르면 3주구는 오는 25일 입찰을 마감하고 다음 달 23일 합동 설명회 및 시공사 선정 총회를 개최하기로 했다.

인근 공인중개업소에 따르면 3주구는 내년 봄 관리처분계획 인가 신청 및 획득을 목표로 사업을 진행하고 있다. 3주구 인근 S공인중개업소 관계자는 “아무래도 시공사 선정을 앞두고 주민들 사이에서 분양가 상한제 이야기가 나올 수밖에 없다”며 “문의를 하는 주민들이 많다”고 말했다.

하지만 관리처분계획 인가 신청이 늦어지면서 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제는 피하기 어렵게 됐다. 재건축 단지들은 연내 관리처분계획 인가를 신청하지 못하면 재건축으로 발생하는 이익의 최대 절반을 세금으로 내야 한다.

3주구 인근에 위치한 또 다른 O공인중개업소 관계자는 “서초구가 기본 요건에서 빠진다는 얘기가 있지만 막상 지정할 때가 되면 강남을 빼진 못할 것"이라며 “아직 안심할 순 없다”고 말했다.

현재 1490가구인 반포주공1단지 3주구는 최고 35층, 총 2091가구로 재건축된다.