산본 거래 2배 뛰는데 분당은 41% 뚝…1기 신도시 부동산 시장 '극과 극'

규제 피한 산본·중동 거래량 급증…분당·평촌은 거래 줄어도 가격 강세

재건축 선도지구 효과도 지역별 차이…산본·중동 선도지구 상승폭 두드러져

1기 신도시 1년간 매매 거래량 [그래프=직방 제공] 

수도권 1기 신도시 아파트 시장에서 거래량과 매매가격이 엇갈린 흐름을 보이고 있다. 비규제지역인 산본과 중동은 거래량이 크게 늘어난 반면, 규제지역인 분당과 평촌은 거래가 감소했음에도 매매가격이 큰 폭으로 상승했다.
 
9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해 11월부터 올해 10월까지 최근 1년간 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 증가한 규모다.
 
지역별로는 산본의 거래 증가율이 108.2%로 가장 높았다. 산본의 거래량은 1532건에서 3190건으로 두 배 이상 늘었다. 같은 기간 중동은 83.8%, 일산은 34.0% 증가했다. 반면 분당과 평촌은 각각 41.0%, 2.5% 감소했다.
 
이 같은 차이는 지난해 발표된 10·15 부동산 대책에 따른 규제 여부와 정비사업 추진 상황 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 분당과 평촌은 규제지역 및 토지거래허가구역에 포함된 반면 산본과 중동, 일산은 제외됐다. 토지거래허가 대상 아파트에는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 제한된다.
 

실제로 산본과 중동은 지난해 10~11월부터 거래가 증가하기 시작해 이후 월 200~300건 안팎의 거래량을 기록했다. 올해 7~9월 거래량은 산본 834건, 중동 819건으로 전년 동기 대비 각각 129.1%, 115.0% 늘었다. 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 최초로 특별정비구역에 지정되면서 재건축 기대감도 매수 수요에 영향을 미친 것으로 분석된다.
 
반면 매매가격 상승폭은 분당과 평촌에서 두드러졌다. 최근 1년 분당의 전용면적 기준 3.3㎡당 중위 매매가격은 5224만원에서 7081만원으로 35.5% 상승했다. 평촌도 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 올랐다. 거래량이 각각 41.0%, 2.5% 감소한 것과 대조적이다.
 
비규제지역인 산본과 중동의 중위 매매가격은 각각 8.3%, 5.4% 상승했다. 반면 일산은 거래량이 증가했음에도 중위 매매가격이 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 하락했다.
 
재건축 선도지구 지정에 따른 가격 상승 효과도 지역별로 차이를 보였다. 산본 선도지구인 9-2구역과 11구역의 최근 1년 중위 매매가격 상승률은 14.9%로, 선도지구 외 1990년대 준공 단지(7.9%)의 두 배에 가까웠다. 중동 역시 선도지구가 9.6% 상승해 선도지구 외 단지(5.1%)보다 높은 상승률을 기록했다.
 

1기 신도시 선도지구, 선도지구 외 단지 평당 중위 매매가격 [그래프=직방 제공]

반면 분당과 평촌에서는 선도지구 외 단지의 상승폭이 더 컸다. 분당 선도지구의 중위 매매가격이 29.0% 오르는 동안 선도지구 외 단지는 37.7% 상승했다. 평촌도 선도지구 상승률은 7.5%에 그쳤지만 선도지구 외 단지는 23.4% 올랐다.
 
신고가 거래 비중에서도 차이가 나타났다. 분당은 최근 1년 선도지구 외 단지의 신고가 거래 비중이 47.4%로 선도지구(37.7%)를 웃돌았다. 반면 평촌은 선도지구의 신고가 거래 비중이 47.0%로 선도지구 외 단지(22.3%)보다 높았다.
 
직방은 분당과 평촌의 경우 재건축 기대감이 상대적으로 일찍 가격에 반영된 반면, 산본과 중동은 비규제지역이라는 매수 여건에 정비사업 진척이 더해지면서 최근 선도지구를 중심으로 가격 상승세가 나타난 것으로 분석했다.

한편 3기 신도시 용적률을 300%로 높이면 추가 택지 확보 없이 약 6만3000가구를 공급할 수 있다는 분석이 나왔다. 앞서 LH는 지난달 21일 기존 평균 206% 수준인 용적률을 250% 이상으로 상향해 3만~4만 가구를 추가 공급하는 방안을 정부에 보고했다.