1800조 넘어선 서울 아파트 시총, 새해에도 '신고가'...전문가들 "규제완화 시급"

서울 아파트 일대. [사진=연합뉴스]

정부의 잇단 규제에도 아파트값 상승세가 계속되면서 시장 과열 우려가 커지고 있다. 서울 아파트 매매 시가총액이 지난해 말 기준 1800조원을 넘어서며 최고치를 기록했고, 아파트 평균 가격 역시 사상 처음으로 15억원을 돌파했다. 불안 심리가 확산하며 매수세가 확산되고 있고, 입주 절벽이 현실화하면서 올해도 이같은 집값 상승세는 이어질 전망이다. 전문가들은 몇 년간 누적된 공급 부족이 집값 상승으로 이어지고 있다며 정부의 적극적 대책이 시급하다고 제언한다.

11일 한국부동산원에 따르면 1월 첫째 주(5일 기준) 아파트 가격 동향 조사 결과, 서울 아파트 매매가격은 일주일간 0.18% 오르며 48주 연속 상승했다.

지난해 서울 아파트값이 19년 만에 역대 최고 상승률을 기록한 가운데 새해 첫 주간 통계에서도 가격 상승 흐름이 이어지며 급등장의 기조가 연초까지 유지되고 있는 모습이다. 서울 핵심지와 수도권 규제지역을 중심으로 상승세가 지속하면서 시장의 기대 심리가 쉽게 꺾이지 않고 있다.

정부는 지난해 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 일괄적으로 6억원으로 묶는 '6·27대책'과 '9·7 공급대책', 규제지역을 확대하는 '10·15대책'까지 정부 출범 이후 세 차례 대책을 발표하며 시장 안정을 위한 총력전을 펼쳤다. 이달에는 수도권을 중심으로 한 추가 주택공급 발표를 준비하고 있다.

그러나 정부의 연이은 대책에도 불구하고 강남 3구(강남·서초·송파) 등 상급지 재건축과 신축 단지를 중심으로 신고가 경신 사례가 나오는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다.

실제 지난해 주간 기준 서울 아파트값은 누적 8.71% 상승했다. 이는 집값 급등기였던 문재인 정부 때인 2018년(8.03%), 2021년(8.02%) 수준을 넘어섰을 뿐만 아니라 부동산원이 관련 통계를 집계한 지난 2013년 이후 역대 최고치다.

서울 아파트값이 가파르게 오르면서 시가총액도 급증했다. 부동산R114가 지난해 12월 25일 기준 서울 아파트 매매 시총을 조사한 결과 1832조3154억원으로 집계됐다. 1년 전인 2024년 12월 24일(1624조4016억원) 대비 207조9138억원(12.8%) 증가한 것이다.

서울 아파트 시가총액이 전국 아파트의 절반 가까이를 차지하면서 주택 시장 위험도도 높아지고 있다. 한국은행의 주택시장 위험지수 산출 결과 서울은 2021년 정점(0.87)을 기록한 후 하락하다가 2025년 이후 큰 폭으로 상승하면서 3분기 현재 0.9로 전고점을 웃돌고 있다. 수도권도 유사한 흐름을 보이면서 전고점에 근접했다.

문제는 만성적인 주택공급 부족과 정부 규제로 인한 '똘똘한 한 채' 선호 현상 등이 겹치면서 집값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 크다는 점이다.

실제 이미 불안심리가 확산하며 매수세도 커지고 있다. 서울부동산정보광장의 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과 이날 기준 지난해 12월 거래량은 총 3789건으로 11월(3335건) 거래량을 넘어섰다. 12월 계약은 신고기한이 이달 말로 아직 상당 기간이 남아 있는데 이미 11월 한 달 치 거래량보다 400건 이상 많은 것이다.

이에 전문가들은 공공 주도의 공급 뿐 아니라 선호 지역 내의 빠른 주택 공급을 위해서는 이주비 규제완화 등 정비사업 활성화가 필요하다고 제언했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "대규모 택지개발을 통한 도심 주택공급은 현실적으로 쉽지 않다"며 "부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기, 시장 침체 등으로 정비사업의 중요성이 더 커지고 있는 만큼 재초환 폐지 등 규제 완화를 검토할 필요가 있다"고 말했다.