[전국 공실 비상]상가·오피스 공실 장기화에…전문가들 "주거 비율 줄이고, 개발방식 선진화" 입모아

대기업 CBD 탈주에 소비자 오프라인 외면…오피스·상가 공실률 장기화

"주택 분양시 주거비율 높이고, 복합개발 해야"

"주택 확대 보다 개발 방식 선진화" 제안도

사진은 19일 서울 강남구 가로수길 상점 임대 안내문 모습. [사진=연합뉴스]

서울 핵심지 오피스부터 지방 상가까지 공실률 경고음이 울리고 있다. 전문가들은 단기적으로 상가 대신 주거 비율을 늘리고, 장기적으로는 단순 임차인 모집 대신 수익률·입지 분석을 거치고 상가를 설계하는 등 대비가 필요하다고 입을 모았다. 

14일 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 오피스 공실률 장기화 대책에 관해 "전통적인 핵심 도심권역에도 주거 수요가 굉장히 높아졌다며 "오피스는 핵심권역에도 신축·리모델링 공급이 꾸준한 만큼 오피스만 짓기보다는 주거·업무 복합 개발이 바람직한 방향"이라고 밝혔다.

알스퀘어는 2031년까지 서울 도심 중심업무지구(CBD) 오피스 공실률이 늘어난다고 내다봤다. 핵심권 임차 수요는 줄어드는데 대규모 공급이 예정됐기 때문이다. 향후 6년간 서울에 오피스 약 760만㎡(230만평)가 공급될 예정이다. 이 중 39%인 297만㎡(90만평)가 CBD에 몰려있다.

상가 상황도 비슷하다. 공사비 상승으로 분양가는 올랐는데, 소비 습관 변화로 수익률은 줄었다. 김인만 부동산경제연구소장은 "온라인 쇼핑몰과 배달 플랫폼 등 소비 중심이 온라인으로 옮겨가니 상가에 자리잡은 자영업자 장사가 잘 되지 않는다"며 "(상가 임대) 수익률이 올라가려면 투자금 대비 월세를 많이 받아야 하는데 땅값과 분양가는 오르고 월세는 쪼그라드는 상황"이라고 짚었다.

지방으로 갈수록 상황은 심각하다. 세종시가 대표적이다. 한국토지주택공사(LH)가 지난 2011년 신규 공급할 당시 평균 낙찰가율이 232.24%에 달했으나 최근 상가 공실률은 전국 평균을 크게 웃돈다. 외곽은 80~90%까지 달한다. 

유선종 건국대 부동산학과 교수는 "세종정부청사에서 거리가 먼 곳들은 공실이 넘쳐난다"며 "임대료 비용을 감당하지 못하니 주인 손바뀜이 여러 번 일어났다. 통상 세 번 정도 손바뀜이 돼야 상가 임대료가 줄어든다는 이야기가 나올 정도로 분양가가 높게 책정됐던 셈"이라고 말했다.

전문가들은 상업 시설은 주거와 복합 시설로 개발하고 주거 단지는 상가 비율을 줄이자고 제언했다. 김형근 NH투자증권 부동산 애널리스트는 "상가 공실이 많은데도 상가 비율을 계속 맞추라는 건 건설사 입장에서는 불합리한 규정"이라며 "시대 흐름을 따라서 주택 분양시 상업 비율을 낮춰서 (주거용) 공급을 늘릴 수 있도록 행정조치가 있어야 한다"고 설명했다. 

다만 주거용 전환 시 법개정·리모델링 등 문턱이 많아 회의적인 시선도 적지 않다. 우선 도시계획법 내 지구 단위 계획과 상업용지 비율 등 지방자치단체 권한으로 변경해야 한다. 업무용 배수·주차장 등 건축물 설비도 주거용에 맞게 변경해야 한다. 

주거 용도로 일괄 전환하기 보다 지역 수요에 맞는 시설로 활용하자는 의견도 있다. 청년주택·복지시설 등 주민 편의시설부터 반려동물 임시보호 등 단기 임대업까지 공실 활용 방안도 나왔다. 유 교수는 "중요한 건 해당 지역에서 상가의 공실을 '어떤 공간'으로 재편하고 싶어하는지 니즈를 파악하는 것"이라고 설명했다.

김효선 농협은행 부동산 수석위원은 "일본처럼 개발 시작 단계부터 운영 전략을 고민하고 외국 투자 자본을 유치하는 과정도 필요하다"며 "한국은 우선 짓고 분양하고 임차하는 방식으로만 했다. 해외 주요국들의 방식이 어렵다고 해서 당장 쉬운 방법만 찾으면 수준은 더 벌어질 수 있다"고 강조했다.
 

아주캐스트