10·15 대책 역풍 속 '재초환' 손질론 부상…"민심 달래기용" 지적도

정비사업 '사업성 악화' 여론 확산에 여권 "완화·폐지 검토" 거론…"사회적 합의 필요"

서울 대치 은마아파트 일대. [사진=연합뉴스]

정부의 '10·15 부동산 대책'이 발표된 지 열흘을 넘기며 시장 혼란과 여론 악화가 빠르게 퍼지자 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 또는 폐지 필요성이 제기되고 있다. 정비사업 추진 단지들을 중심으로 과도한 규제가 공급 동력을 떨어뜨리게 됐다는 비판이 커졌기 때문이다. 민심이 심상치 않자 이를 달래기 위한 카드로 재초환을 소환했다는 지적도 나온다. 

26일 부동산 업계에 따르면 10·15 대책 이후 투기과열지구 및 조정대상지역 지정이 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대되며 정비사업장에서도 사업 추진에 영향이 클 것으로 예상되고 있다. 투기과열지구 지정 시 정비사업 규제가 추가되기 때문이다. 대표적으로 '조합원 지위 양도금지'가 있고 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 거주 요건을 충족하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가능하다. '5년 재당첨 금지' 규정도 있다. 

보통 약 18년에 걸쳐 진행되는 정비사업 특성상, 재건축의 경우 조합설립인가 이전, 재개발은 관리처분계획 인가 이전에 매도하지 못하면 향후 장기간 거래가 막히기 때문에 이번 10·15 부동산 대책 이후 "이럴 바엔 사업을 하지 말자"는 분위기가 감지되고 있다. 

재초환은 조합원 1인당 이익이 8000만원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 아직 환수된 사례는 없지만 조합원 1인당 평균 부담금은 약 1억328만원(서울 1억4741만원) 수준으로 예상돼 공급을 가로막는 주요 원인으로 지목됐다. 

10·15 대책이 실수요자의 '내 집 마련'뿐 아니라 공급 확대에 반하는 정책이라는 불만이 커지자 여당부터 먼저 움직이는 모습이다. 문진석 더불어민주당 원내운영수석부대표는 23일 "(국회) 국토위 차원에서 재초환 완화 논의가 진행 중이며, 유예기간을 대폭 늘리거나 아예 폐지하는 두 안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 복기왕 민주당 국토위 간사도 "시장 안정화를 유도할 수 있다면 폐지도 가능하다"고 언급한 바 있다. 

일단 시장에서는 '공급 절벽'을 풀 수 있는 신호탄이 될 수 있다는 기대감이 확산하고 있지만 전문가들은 규제 변화가 현실화 되려면 사회적 논의가 걸리는 사안이라고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "공급 활성화를 위해 조합원의 기대 수준으로 재초환 규제를 완화해야 한다는 주장이 있지만 이익 사유화 및 공공성 등을 고려해야 하기 때문에 사회적 논의가 필요하다"며 "규제 완화 및 폐지 여부와 관련해 상당한 논의가 필요할 것"이라고 설명했다. 

특히 26일 박수현 더불어민주당 수석대변인은 "개별 의원을 중심으로 아이디어 차원"이라며 "당에서 논의된 바 없다"고 일축하고 나서면서 신속한 재초환 폐지나 완화가 쉽지 않을 전망도 제기되고 있다. 

전문가들은 정치권에서 갑자기 재초환 변화 필요성을 거론한 것을 두고 10·15 대책과 관련해 민심을 달래기 위한 수단이라는 의견도 제기되고 있다. 

윤석열 정부가 지난해 재초환 폐지를 공식 추진했을 때 당시 야당이던 민주당의 반대로 무산된 바 있고, 정부의 세 차례에 걸친 부동산 대책에서 재초환 폐지·유예가 거론되지 않았기 때문이다. 최근 여론 악화가 심해질 분위기가 감지되자 제도의 필요성 유무를 떠나 재초환 폐지 여부부터 나왔다는 분석이다.  

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "일단 10·15 대책 이후 여론이 워낙 악화되고 있기 때문에 이를 완화하기 위해 여당 측에서 거론한 것으로 보이나 실행 여부는 내년 지방선거 이후로 확실해질 것"이라며 "다만 재초환은 공급 확대에 반하는 제도 중 하나이기 때문에 폐지나 완화 필요성은 있다"고 말했다. 

재초환 폐지가 집값 상승을 부추길 것이란 우려에 대해선 "집값 상승 우려보다는 '제품의 변화'에 따른 새로운 가격 형성이라는 인식 변화가 필요할 것"이라고 지적했다.