[9·7 주택공급 대책] 공공 도심복합사업·1기신도시 속도↑…민간 주택공급 규제 완화

공공 도심복합사업 제도 개선 등 정비사업 활성화 추진

1기 신도시 사업 선정방식 개선…공급 물량도 확대

정비사업 제도 개편 추진…수도권 68만가구 공급 촉진

규제지역 LTV 강화, 토허구역 지정 강화 등 수요관리 병행

서울 시내 아파트 및 빌라단지의 모습. [사진=연합뉴스]

정부가 2030년 수도권 135만 가구 규모 주택 착공을 위해 재개발·재건축 등 정비사업 활성화에 나선다. 공공 도심복합사업 제도를 개선해 사업 활성화를 유도하고, 1기 신도시 등 정비사업은 사업 선정방식과 절차를 개선해 사업 속도를 높인다는 계획이다. 또 정비사업 제도를 전반적으로 개편해 사업 기간을 최대 3년 단축하는 등 2030년까지 23만 가구 이상을 공급한다. 민간의 원활한 주택공급을 유도하기 위해 인허가 제도개선 등 규제 완화도 추진한다. 

7일 국토교통부는 정부서울청사에서 브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '주택공급 확대방안'을 발표했다. 

우선 정부는 공공 도심복합사업 제도 개선을 통해 2030년까지 5만 가구를 착공한다는 계획이다. 수도권 등 지자체 제안과 공모를 통해 신규 후보지를 발굴하고, 지자체·지방공사 참여로 사업 활성화를 유도한다. 또 용적률 1.4배 완화 규정을 기존 역세권에서 역세권 및 저층주거지 유형으로 확대하고, 사업계획승인 시 특별건축구역 지정 의제, 건축물 높이제한 완화 특례 추가, 비주거 의무비율 완화 등을 추진한다. 공원녹지 의무 확보 기준을 완화하고, 광역교통·학교용지 부담금도 개발에 따라 증가된 부분에 한해 부과한다.

1기 신도시 재건축 사업은 주민제안(입안제안) 방식을 전면 도입하는 등 제도 개선을 통해 사업 속도를 높인다. 주민대표단이 정비계획(안)을 주민 과반 동의를 받아 지자체장에 제안하면, 지자체가 검토 후 수용 여부 결정하는 방식이다. 공모 준비기간이 없어 준비된 최소 6개월 이상 사업 기간 단축이 가능할 전망이다. 

또 지자체별로 수립한 기본계획상 연차별 정비 예정물량을 초과해 정비 구역지정을 제안하는 경우에도 접수·수용을 허용해 물량도 확대한다. 이주 수요를 흡수할 수 있는 여력이 충분한 지자체는 최종적인 구역 지정도 예정물량을 초과할 수 있도록 허용한다. 

이와 함께 선도지구에만 적용하던 계획수립 패스트트랙을 향후 추진될 사업까지 확대하고, 펀드·특례보증 등의 지원도 동일하게 제공한다. 특별정비계획과 사업시행계획의 통합수립을 허용하고, 유사한 내용의 동의절차는 하나의 동의서로 갈음한다. 사업성이 낮은 노후 도시 정비사업은 추진력을 높이기 위해 공공신탁사 설립 등 신속 추진체계 도입을 검토한다. 향후 구체적인 추진방안을 마련한 이후 근거법령 제·개정할 계획이다.

또한 이주여력 부족 지역은 예정물량을 초과한 구역지정을 허용하지 않고, 관리처분계획 물량을 통제한다. 상가쪼개기를 통한 투기행위, 사업 고의 지연 등을 방지하기 위해 행위제한 근거 마련 및 권리산정기준일 등도 도입한다.

정비사업의 전반적 제도 개편도 추진한다. 정비사업의 속도를 높이고 사업성을 보완해 현재 추진 중인 서울 40만 가구, 수도권 68만 가구 등의 공급을 촉진한다는 계획이다.

공사비 상승 등 여건 악화에 대응하기 위해 규제 개선도 추진한다. 도시관련 규제는 건축물 높이 제한, 공원녹지 기준을 건축위 또는 도시계획위 심의를 거쳐 완화한다. 또 주거지역과 동일하게, 준공업지역도 별도 공공기여 없이 사업추진 구역의 현재 용적률을 정비계획에서 인정을 허용한다. 

국토부 관계자는 "민간 재건축·재개발 사업 용적률 상향은 주택시장 영향, 공급 활성화 효과 등을 종합 고려해 공론화 과정을 거쳐 추진여부를 결정할 방침"이라고 설명했다.

공공재개발·재건축 사업은 지원을 확대해 사업 활성화에 나선다. 먼저 법적상한 초과 용적률을 최고 수준인 1.3배까지 확대한다. 단 추가 인센티브 부여 시에는 공공임대 공공기여 등도 늘릴 예정이다.

또 공공정비사업으로 건설되는 임대주택은 시행자인 LH 등이 직접 보유·운영하고, 주민이 공공시행자에게 지급하는 사업시행수수료(총사업비 3% 수준) 일부를 국가가 지원한다. 

민간부문의 원활한 주택공급을 유도하기 위한 규제 완화도 추진한다. 먼저 주택건설사업 인허가 제도를 개선해 인허가 기간을 단축하고, 주택 사업자의 부담을 완화한다. 

이를 위해 교육환경·재해영향·소방성능평가를 주택법상 통합심의 대상에 포함하고, 현재 지자체 자율로 정하고 있는 용도지역 간 변경 시 기반시설 기부채납 부담률의 상한선을 규정할 계획이다.

또 주택 환경영향평가 협의 시 주택법령상 소음기준도 따를 수 있도록 개선하고, 주택법령 소음기준 면적제한을 완화한다. 학교용지 관련 기부채납은 법령상 근거 없는 기부채납을 제한하고, 연구용역 및 업계 협의 등을 통해 합리적인 기부채납 기준을 마련할 계획이다. 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색에 따른 주택공급 위축 해소를 위해 공적보증 공급도 확대한다. 

HUG의 건설사업 관련 보증 공급 규모를 연간 86조원 규모에서 향후 5년 간 100조원 규모로 확대한다. PF대출 보증 한도는 총사업비의 70%로 상향하고, 시공사 도급순위 기준 폐지 등 보증요건 완화조치는 1년 연장한다. 

분양대금을 통한 공사비 조달이 어려울 경우, PF대출보증을 통해 공사비를 추가 지원하고, PF대출 보증을 활용한 브리지론 이자 상환 지원 범위를 현행 2년에서 5년으로 확대한다.

이와 함께 미분양 우려로 착공을 지연 중인 분양사업장이 임대사업장으로 전환할 수 있도록 맞춤형 PF대출 보증 및 기금대출을 지원하고, LH가 매각한 민간 소유 주택용지의 조기 착공·분양을 유도하기 위해 미분양 매입확약 및 금융 인센티브 등을 제공한다. 

단기적 공급효과가 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트 주택 공급 속도도 높인다. 이를 통해 2030년까지 수도권에서 14만 가구를 착공한다는 계획이다. 전체 착공 물량의 50%인 7만 가구를 향후 2년간 집중 공급한다. 

정부는 주택시장의 변동성이 확대되지 않도록 대출 관리 강화 및 규제지역 지정권한 확대 등 주택시장 수요 관리도 강화한다는 방침이다. 

우선 규제지역 내 가계대출 주택담보대출 LTV 상한을 40%로 강화하고, 수도권·규제지역 내 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출(주담대)을 제한한다. 1주택자의 전세대출한도를 수도권·규제지역 2억원으로 일원화하고, 주담대 금액별 주택신용보증기금 출연요율을 차등 적용한다. 

또한 시행령 개정을 통해 주택 시장 과열 우려 또는 투기성행의 우려가 있는 경우 국토부 장관이 동일 시·도 내에서 허가구역 지정이 가능하도록 개선한다. 

부동산 시장 거래질서 확립을 위한 시장 감독 기능도 강화한다. 

부동산 범죄에 적극 대응할 수 있도록 조사·수사 관련 조직을 신설하고, 기획부동산, 허위매물 등 관련 처벌근거를 마련한다. 필요 시 경찰, 지자체 특사경 등과 공조해 합동 단속을 진행한다. 

공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 계약서 및 계약금 입금 증빙자료 제출을 의무화한다. 또 고가주택 신고가 거래, 법인자금 유용 의심거래 집중조사 및 탈세 혐의자에 대한 세무조사를 강화하고, 현장점검·기획조사의 범위를 수도권 과열지역으로 확대한다. 

아울러 허위·편법 조달 방지를 위해 대출유형을 세분화하고, 금융기관명을 기재하도록 자금조달계획서 양식을 개정한다. 토지거래 허가구역 내 주택 거래 시에는 자금조달계획서·증빙서류 제출을 의무화한다.