[전문분야 코너] 해외 부동산펀드의 손실, 누구의 책임인가

금융분야 │ 이석재 법무법인 지평 변호사

이석재 변호사 [사진=법무법인 지평]

저금리가 계속됐던 2017년에 설정된 해외 부동산 펀드의 총 규모가 국내 부동산 펀드 설정액을 처음으로 앞섰고 그 이후 2021년까지 사이에 설정됐던 해외 부동산 펀드의 만기가 2023년부터 본격적으로 도래하기 시작했다. 2023년부터 2025년 사이에만 만기 도래 예정인 해외 부동산 펀드 규모가 30조원에 달한다. 국내의 상당수 금융사는 코로나19 팬데믹 이후 공실률 증가 추이를 보이고 있는 미국이나 유럽의 오피스나 호텔 등을 타겟으로 해 예상 수익률과 함께 엑시트 리스크 또한 높은 메자닌 대출 상품이나 에쿼티 상품에 투자한 사례가 많아 이와 관련한 손실이 가시화되고 있다. 해외 부동산 펀드의 수익률 추이도 2021년에 고점을 찍은 이후 2022년부터는 급락하는 모양새다.

해외 부동산 펀드 중 공모펀드의 손실이 확인될 경우, 개인 투자자들이 해외 부동산 펀드의 위험성을 충분히 알리지 않고 투자를 권유했다고 주장하며 판매회사를 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 제기하거나, 펀드 운용의 과정에서 투자자에게 위험을 충분히 알리지 않았음을 주장하며 집합투자업자를 상대로 손해배상을 청구하는 소송을 제기하는 상황이 예상된다.

반면 금융사와 같은 전문투자자들로 투자자 구성이 이뤄진 사모펀드의 경우에는, 판매회사가 손실가능성을 제대로 설명해주지 않았다고 하더라도 투자자의 지식과 경험이 풍부하다는 이유를 들어 전문투자자들의 판매회사에 대한 손해배상청구권은 일반적인 개인 투자자들에 비해 제한적으로 인정될 가능성이 있다. 

이때 판매회사는 투자자들에게 손해배상을 하고 집합투자업자를 상대로는 구상금 청구소송을 제기하는 사례도 발생하고 있다. 다만, 펀드 설계를 판매회사가 주도하는 구조, 소위 OEM펀드에 해당하고 더 나아가 판매회사가 충분한 실사와 검증도 없이 부실 해외 부동산 펀드를 판매해 투자자들에게 피해를 입힌 사례에서는 판매회사만 손해배상책임을 지고 집합투자업자는 면책된다고 법원이 판단한 사례가 있다. 

판매회사의 불완전판매와 관련해서는 2020년 금융소비자보호법 제정 전까지는 자본시장법에 규정된 조항들이 적용되었으나, 이후로는 금융소비자보호법 제17조(적합성원칙), 제18조(적정성원칙), 제19조(설명의무), 제21조(부당권유행위 금지)가 종합적으로 적용되고 있으며, 부실 해외 부동산 펀드와 관련한 집합투자업자의 책임에 관해서는 아래와 같은 판례 법리에 유의해야 할 것이다.

간접투자제도의 경우 투자에 수반되는 위험은 원칙적으로 투자자가 부담할 수밖에 없다고 할 것이지만, 이는 위험부담의 중요한 사항인 투자신탁의 구성, 투자대상, 투자비중 등에 관해 정확한 정보가 제공되고, 이에 따라 투자자의 투자결정이 적정하게 이루어질 것을 전제로 하므로, 집합투자업자가 투자자에 대해 오해를 생기게 하는 표시 등을 하고도 아무런 조치를 취하지 않아 투자자가 당해 거래에 수반되는 위험성이나 투자내용에 관해 정확한 인식을 형성하는 데 장애를 초래하도록 잘못된 정보를 제공한 경우에는 투자자의 신뢰에 위배되는 행위를 함으로써 투자자가 입은 손해를 배상할 의무가 있다(대법원 2007. 9. 6. 선고 2004다53197 판결).

투자신탁에서 집합투자업자가 직접 또는 판매회사를 통해 투자자인 고객에게 신탁약관의 내용보다 구체적인 내용이 담긴 운용계획서를 교부한 경우에 그 내용이 개별약정으로서 구속력이 있는지 여부는 운용계획서의 작성 목적과 명의, 형식 및 내용, 그와 같은 서류가 교부되게 된 동기와 경위, 당사자의 진정한 의사를 종합적으로 고려해 판단해야 한다(대법원 2007. 9. 6. 선고 2004다53197 판결).

집합투자업자는 판매회사나 투자자에게 투자신탁의 수익구조와 위험요인에 관한 올바른 정보를 제공함으로써 투자자가 그 정보를 바탕으로 합리적인 투자판단을 할 수 있도록 투자자를 보호해야 할 주의의무를 부담하므로, 집합투자업자가 투자신탁에 관한 운용계획서를 작성해 투자자에게 제공·전달한 경우에 투자자에게 중요한 사항에 대해 오해를 유발할 수 있는 표시나 투자신탁의 수익과 위험에 관해 균형성을 상실한 정보를 담고 있었고, 그것이 투자자의 투자판단에 영향을 줬다면, 집합투자업자는 투자권유단계에서의 투자자보호의무를 다했다고 볼 수 없다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다76368 판결).

이러한 법리들을 종합하면 집합투자업자의 책임 유무는 집합투자업자가 투자자들에게 펀드의 성격, 위험, 수익 구조 및 기타 관련 정보를 정확하게 제공했는지, 투자 결정을 내릴 때 적절한 위험 관리와 신중한 평가를 했는지, 관련 법률·규정 또는 기준을 준수했는지에 관해 이해당사자들이 어느 수준으로 입증하는가에 달렸다고 할 것이다. 다만, 이들 소송의 원인인 코로나19 팬데믹과 그 이후 공실률 증가 등은 해외 부동산 펀드 설정 시점인 2017년 전후에는 집합투자업자가 선관주의의무를 다했다고 하더라도 쉽게 예상하기 어려웠다는 사정이 존재한다는 점에서 향후 법원에서 어떻게 판단할 지, 그 추이를 지켜볼 필요가 있다.