고금리에 얼어붙은 토지시장···"땅 사는 시행·건설사 사라졌다"

[사진=게티이미지뱅크]

토지 거래가 극도로 위축돼 시장이 얼어붙었다는 진단이 나온다. 최근 2년 동안 급상승한 금리의 영향으로 시행사나 건설사 등 시행 주체들의 이자부담이 크게 증가하면서 신규 토지를 사들이는 것을 기피하기 때문으로 분석된다.

5일 건설업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 평택고덕 국제교류단지 민간사업자 재공모를 시작했다. 앞서 지난 9~10월 한 차례 공모를 진행했으나 참여한 민간사업자가 없어 재공모에 들어간 것이다.

해당 사업대상지는 평택고덕 국제교류단지 블록형 단독 및 공동 주택 2개 필지로 총 면적 40만㎡ 수준의 규모다. 민간사업자가 해당 토지를 매수하고 사업계획에 따라 블록형 단독·공동주택을 건설해 공급하는 형태다.

LH는 첫 공모 때부터 민간사업자의 참여 유도를 위해 토지대금 총 8677억원을 1년 6개월의 거치 기간을 포함해 5년 동안 무이자 분할 납부를 하면 되도록 문턱을 낮췄지만 토지를 사겠다고 나선 사업자가 없었다.

LH 안팎에서는 부동산 시장이 활황이던 2년 전과는 분위기가 크게 다르다는 이야기가 나온다. LH는 2011년 11월에도 평택고덕 국제교류단지 인근 국제화계획지구에 5개 필지를 내놓았으나 재공모 없이 단 번에 모두 주인을 찾았다. 당시 필지들은 모두 최소 감정가의 2배 이상의 가격에 낙찰된 것으로 파악된다.

앞서 LH는 지난 7월 밀양부북과 10월 화성동탄 지역에서도 재공모를 진행했다.

건설업계에서도 주요 건설사들이 보유한 토지를 줄여가고 있다. 건설사가 직접 토지를 매입해 시행하는 자체사업의 경우 이익률이 주택도급공사보다 높지만, 그민큼 리스크가 커 고금리 경기침체 상황에서는 위축될 수밖에 없다. 현대건설·대우건설·현대엔지니어링·DL이앤씨 등 10위권 대형 건설사들의 토지 재고자산 합계는 올해 9월 말 1조5384억원으로, 지난해 말 1조8426억원 대비 9개월 만에 3042억원(16.51%) 줄었다.

주요 시행사의 경우 아직 올해 토지 재고를 공개하지 않았으나 ‘국내 디벨로퍼 빅3’로 꼽히는 DS네트웍스의 토지 재고자산은 지난해 말 1조3242억원으로 지난 2021년 1조5180억원 대비 1938억원(12.77%) 줄었으며, 올해도 이 같은 흐름이 이어지고 있다는 이야기가 나온다. 

이는 지난해부터 시작된 고금리 영향으로 분석된다. 시행사나 대형 건설사가 토지를 매수하기 위해서는 막대한 자본이 필요한데, 금리가 치솟으면서 이자비용 부담이 커진 탓에 시장이 얼어붙었다는 시각이다. 국내 기준금리는 2021년 말까지 1% 수준이었으나 지난해 말 3.25%, 올해 초 3.5%로 급격히 상향 조정됐다. 이 같은 고금리로 인해 이 기간 대다수 대형 건설사들의 이자비용도 두 배 이상 늘어난 것으로 파악된다.

한 건설업계 관계자는 "최근 아파트 뿐 아니라 토지 시장에서도 거래가 위축되는 동일한 흐름을 보이고 있다"며 "금리가 지금처럼 높은 수준을 유지하는 동안 아파트·토지 모두 위축될 수밖에 없다"고 말했다.