​[역전세난 공습] 버블 터지는 전세 시장…전문가들 "역전세난 내년까지 지속된다"

지난해 상반기 계약건들 만기 남아…"입주물량 많은 지역 위주로 장기화"

금리 급등·임대차2법 등이 주 요인…"다주택자 유입시켜야" vs "금리안정까지 기다려야"

최근 전세시장이 침체하며 역전세난 우려가 커지고 있다. 지난해 10월 서울 시내 한 부동산 중개업소에 월세와 전세 매물 시세가 표시돼 있다. [사진=연합뉴스]

역전세로 인한 임대차 시장 혼란에 대한 우려가 갈수록 심화하는 가운데 전문가들은 주택 가격이 고점이던 지난해 상반기 체결된 전세계약이 만료되는 내년 상반기까지 역전세난이 이어질 것으로 전망했다. 

14일 김진유 경기대 도시교통학과 교수는 "당분간 역전세는 피할 수 없다"며 "내년 상반기까지 역전세난이 더 심각해질 것"이라고 말했다. 그는 "2020년 후반부터 오르기 시작한 전셋값이 작년 상반기 고점을 찍었는데 지난해 체결된 전세계약 건들은 만기까지 아직 기간이 남아 있다"며 "앞으로 1년에서 1년 반 정도는 역전세 물량이 지금보다 훨씬 많아질 것"이라고 분석했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수도 "전셋값 하락이 단기간에 멈출 것으로 기대하기는 어려운 상황"이라고 말했다. 

전문가들은 역전세난이 지속되는 기간은 지역마다 조금씩 차이가 있을 것으로 내다봤다. 입주 물량이 많은 곳, 작년 상반기까지 가격이 급등한 곳들 위주로 오래 이어질 것이라는 분석이다. 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "경기·인천은 내년까지 공급이 상당히 많이 예정돼 있어 이들 지역 위주로 하락 폭은 앞으로 더 커질 것"이라고 전망했다. 이어 "신규 입주 물량이 많이 예정된 편인 강남 4구도 역전세난이 내년까지 지속될 수 있다"고 관측했다. 

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수도 "경기·인천뿐 아니라 인천 접경지인 서울 구로·금천·강서구 일대도 역풍선효과로 역전세가 내년까지 지속될 가능성이 상당히 높다고 본다"고 말했다. 김진유 교수는 "특히 지난해 상반기까지 많이 오른 지역들에서 기존 전세보증금과 신규 보증금 간에 차이가 벌어지며 역전세난이 심화할 것"이라고 했다. 

역전세난이 심화한 배경으로는 금리 급등이 꼽혔다. 한문도 교수는 "과거 임대차 3법 등 부동산 규제 후 무리한 가격 상승, 금리 인상, 2021년부터 입주 물량 증가 등이 겹치며 현재로선 전셋값이 올라갈 요인이 전무하다"고 지적했다. 이창무 교수도 "초저금리 시기에 과도한 레버리지를 동원한 주택 구입이 역전세난을 초래한 배경"이라고 전했다. 우병탁 팀장은 "금리 상승으로 인한 대출이자 부담으로 전세수요가 월세로 이동한 것이 가장 큰 영향"이라고 말했다. 

또한 2020년 7월부터 시행된 임대차 2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)이 역전세난을 부추겼다는 목소리도 나왔다. 한 교수는 "임대차 2법 이후 집주인들이 임대보증금을 올리면서 무리하게 대출을 받아 계약한 사례가 지금 역전세난을 불렀다"고 지적했다. 김 교수 또한 "지난 정부가 쏟아낸 부동산 규제책들이 단기간에 매매가와 전셋값 상승을 유발해 역전세난을 일으켰다"고 평가했다. 

전세시장 불안을 해소하기 위해서는 다주택자를 주택시장에 유입시켜야 한다는 의견도 제시됐다. 이 교수는 "주택시장에 자산 여력이 있는 계층들을 끌어들여 매매 가격 하락을 멈추는 방법이 가장 안정적인 방책"이라며 "역전세는 매매시장과 연결되는 문제이므로 매매 거래 활성화를 일으키는 게 가장 기본"이라고 말했다. 3월부터 풀리는 다주택자 강남권 대출 규제에 대해서는 "부분적으로는 효과가 있을 수 있어도 취득세·양도세·종부세 등도 종합적으로 검토해야 할 것"이라고 말했다. 

금리 안정까지 기다리면 자연스럽게 해결될 문제라는 시각도 있다. 우 팀장은 "현재로선 인위적 방법으로 방어하긴 쉽지 않은 상황이며 금리가 안정되면 자연스럽게 잡힐 문제라고 본다"고 말했다. 이어 "최근 거래량이 소폭 늘어나는 모습이 있긴 했으나 아직 매매 가격을 반등시킬 정도는 아니다"며 "결국 매매 가격 하락세가 안정되면 역전세 문제도 안정될 것"이라고 내다봤다.