[2022 결산-①부동산] 금리인상, 거래절벽, 역전세 '3대 악재' 몰아쳤다

서울 영등포구 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 단지 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

"외환위기 이후 가장 극심한 침체다." 올해 부동산 시장은 역대급 금리인상 영향으로 집값·전셋값 모두 폭락하는 하락장이 이어졌다. 하락폭과 거래절벽 현상을 두고 외환위기 때까지 거슬러 올라갈 정도다. 

코로나19로 풀렸던 자산시장의 유동성이 급격하게 회수되는 과정에서 고가 아파트가 밀집한 강남을 비롯해 서울 대부분에서 고점대비 30~40% 떨어진 아파트가 속출했다.
 
집값이 하락을 거듭하는 동안 임대차 시장도 역전세대란, 깡통전세 등으로 극심한 혼란을 겪었다. 미분양 물량의 증가와 청약시장 한파는 레고랜드 채무불이행 사태라는 겹악재를 만나 건설사 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제가 불거지기도 했다. 

◇거래절벽, 가격하락에 강남권 알짜 단지도 힘 못써

25일 KB부동산이 발표한 ㎡당 아파트 평균매매가격 자료에 따르면 12월 전국 아파트 ㎡당 매매가격은 650만원으로 지난 6월(687만원) 고점 대비 5.4% 하락했다. 서울 아파트의 ㎡당 매매가격은 지난 6월 1562만원에서 이달 1510만원으로 3.3% 떨어졌고, 같은 기간 수도권은 995만원에서 938만원으로 5.7%, 세종시는 810만원에서 687만원으로 15.2% 떨어졌다.
 
개별 단지에서는 고점대비 30% 하락한 단지가 속출했다. 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡는 지난해 9월 23억7000만원에서 지난달 22일 16억6000만원에 손바뀜됐다. 1년 2개월 만에 30% 하락한 가격이다. 잠실동 트리지움 전용 84㎡는 지난 1일 19억4500만원에 거래돼 지난해 10월 27억원 대비 28.2% 하락했다. 강남구 대치동 은마 전용 84㎡는 지난해 11월 28억2000만원에서 지난달 21억5000만원으로 1년 만에 23.8% 떨어졌다.
 
올해는 거래절벽도 극심했다. 지난 7월부터 6개월 연속 서울 부동산 월 평균 거래량이 1000건에도 미치지 못하는 '거래 절벽' 현상이 지속되고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 1~12월(25일 기준) 서울에서 거래된 아파트 매매 건수는 1만1324건으로 2021년 거래된 4만1948건의 27% 수준이다. 12월 거래일이 아직 남아있다는 점을 고려하더라도 1년 만에 거래량이 73% 줄었다. 거래량이 급감하면서 올해 아파트 매매거래 총액은 70조8000억원으로 전년(198조3000억원) 대비 120조원 가까이 줄었다.

◇'집값 하락=전셋값 인상' 공식도 불통...혼란의 임대차 시장

집값 폭락에 전셋값도 하락세가 지속됐다. 보통 집값이 하락하면 임대차 수요가 몰려 전세가격이 급등하지만 대출금리 상승에 전세수요가 급감하면서 아파트 전셋값이 집값보다 가파르게 떨어지는 현상이 이어졌다. 12월 서울 아파트 전세가율(집값 대비 전셋값 비율)은 53% 수준으로 전세가격이 바닥이었던 10년 전 수준에 가까워졌다.
 
실제 서초구 반포자이 전용 84㎡는 지난 9월 21억5000만원에 전세 계약이 체결됐으나 이달에는 매물이 쌓이면서 12억5000만원대 매물이 소화되고 있다. 송파구 파크리오 전용 84㎡ 전세 시세는 올초만 해도 10억원대였지만 최근에는 7억원대로 매물이 쌓여있다. 내년 2월 입주를 압둔 강남구 개포자이프레지던스의 경우 전용 84㎡ 전세 시세가 17억원대에서 최근 8억원대까지 떨어졌다.
 
역전세대란, 깡통전세 등으로 임차인들도 극심한 불안을 겪는 한 해였다. 수도권 빌라·오피스텔 1139가구를 임대해 '빌라왕'으로 불리던 집주인이 사망하면서 세입자들이 보증금을 떼일 위기에 처한 것이 대표적이다. 전문가들은 내년까지 금리인상이 지속되면서 집값과 전셋값이 더 하락할 것이라고 내다보고 있다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "과거엔 집값이 많이 떨어지면 무주택 전세입자들이 대출을 끼고 집을 살 여력이 있었지만 지금은 이미 전세금에 대출이 포함된 경우가 많아 부실 위험이 더 크다"며 "올해 시장 침체를 주도했던 원인들이 2023년에도 더 깊어져 전셋값과 집값이 동반 하락할 가능성이 높기 때문에 당분간 투자보다는 채무의 구조조정을 고민해야 한다"고 조언했다.