리츠 내년 상반기에만 1조5000억 차입금 만기폭탄… 배당수익률 '착시효과' 주의

과거 최저 2%~최대 4.7% 조달금리로 차입

차입금 갱신땐 2배 이상 이자 폭탄 불가피

롯데리츠 8360억원 NH올원리츠 1180억 등

수익 대부분 배당 구조… 금리인상에 직격탄

[사진=게티이미지]

내년 상반기 상장리츠에서만 1조5000억원에 달하는 차입금 만기가 도래한다. 긴축 기조로 인해 금리가 지속적으로 상승하고 있는 만큼 이들 리츠가 자금을 조달하는 과정에서 불가피한 비용 상승이 우려된다. 일각에서는 조달 비용 상승으로 인해 배당이 축소될 수 있다는 우려도 제기된다. 과거 조달 금리가 2%에서 최대 4%대 수준이었던 것을 감안하며 연장되는 차입금 금리가 두 배 가까이 오를 수 있어 현재 10%대 배당수익률이 시한부 운명이라는 의미다.

9일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 최근 사업보고서 기준으로 2023년 상반기에 상장리츠에서 1조4517억원의 차입금 만기가 도래한다. 수입 대부분을 배당에 사용하는 리츠의 특성을 감안하면 대출 연장이나 차환 등을 통해 차입금을 막아야 할 것으로 보인다.

종목별로 살펴보면 롯데리츠가 8360억원을 마련해야 한다. 롯데리츠는 산업은행과 미즈호은행에서 각각 5060억원과 2300억원을 연이율 2.00~2.27%로 차입했다. 하나은행에서는 연이율 2.00%에 1000억원을 빌렸다. 이들 차입금 만기일은 2023년 3월 17일이다.

SK리츠와 NH올원리츠, 이지스레지던스리츠도 내년 상반기 중 1000억원 넘는 차입금이 만기를 맞는다. 종목별 만기 시점과 차입금은 △SK리츠 6월 1200억원 △HN올원리츠 1월 1180억원 △이지스레지던스리츠 6월 1140억원 등이다.

이 밖에도 케이탑리츠가 내년 1월부터 6월까지 777억원에 대한 계약이 종료된다. 디엔디플랫폼리츠는 차입금 570억원에 대한 만기가 내년 6월이다. 모두투어리츠는 4월부터 6월까지 455억원, 신한알파리츠는 3월 435억원, 에이리츠는 5~6월 400억원 등으로 집계됐다.
  
문제는 최근 금리 인상과 자금시장 불안 여파로 인해 이들 리츠가 자금을 조달하기가 쉽지 않다는 점이다. 리츠는 부동산을 담보로 대출을 실행하기 때문에 신용으로 자금을 조달하는 회사채보다는 상황이 낫다. 하지만 대출이 가능할 뿐이며 금리 인상으로 인한 조달 비용 상승 문제에 있어서는 리츠도 예외는 아니다.

 

[사진=아주경제DB]

이들 리츠의 현재 차입금 연간 이자율이 2.00~4.70%임을 감안하면 차환이나 재대출 시 금리도 큰 폭으로 오를 것으로 추정된다. 9개 리츠 가운데 변동금리로 자금을 조달했던 모두투어리츠는 KEB하나은행과 2023년 6월 4일 만기로 연이율 CD+1.38%에 대출을 받았다. 지난 8일 CD 91일물 금리가 3.97%임을 감안하면 현재 금리 수준은 5.35% 정도다.

리츠가 대출을 진행할 때 기준금리가 되는 회사채나 CD 금리가 상승세인 점도 조달 비용 상승 우려를 증폭시키는 요소다. 금융투자협회에 따르면 2020년 말 2.208%였던 3년물 회사채(AA-) 금리는 지난 8일 5.642%로 343bp(1bp=0.01%포인트) 급등했다. CD 91일물 금리는 같은 기간 331bp 올랐다. 또 최근 자금시장 경색 여파로 인해 재계약 시에는 가산금리가 오르면서 조달 비용이 추가 상승할 가능성이 높다.

리츠업계 관계자는 "고금리 기조가 당분간 지속될 것으로 보이는 만큼 차입금 만기가 도래하는 리츠들의 이자비용이 증가할 수밖에 없다"며 "다수의 리츠 운용사들이 최대한 낮은 금리로 자금을 조달하려고 노력하고 있지만 자금시장이 얼어붙은 상황이어서 이자비용 증가를 막기는 어려울 것"이라고 귀띔했다.

주가가 하락하면서 급등한 상장리츠들의 배당수익률도 이자비용 증가 리스크를 피하기는 어려울 것으로 보인다. 특히 조달 비용 상승으로 수익창출능력이 약화되면 배당금도 예년 대비 감소하면서 배당수익률이 곧바로 줄어들 수 있다.

이날 종가 기준 이들 리츠의 배당수익률은 △롯데리츠 9% △제이알글로벌리츠 9.29% △SK리츠 6.27% △NH올원리츠 6.87% △이지스레지던스리츠 6.86% △케이탑리츠 8.85% △디엔디플랫폼리츠 9.42% △모두투어리츠 4.46% △신한알파리츠 5.57% △에이리츠 13.72% 등이다.

금융투자업계 관계자는 "리츠 가격이 하락하면서 배당수익률이 높아지자 리츠에 대한 관심이 증가하고 있지만 이자비용 증가 가능성이 있는 리츠들은 배당금이 줄어들 가능성이 있다"며 "현재 배당수익률은 이자비용 발생 가능성이 반영되지 않은 착시효과일 가능성이 높아 주의가 필요하다"고 설명했다.