[임대차법 2년 코앞] 월세 거래 역대급…전세는 소멸 국면으로?

북서울꿈의숲에서 바라본 서울 강북지역 주택가 모습 [사진=아주경제 DB]

임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)이 시행된 지 1년 11개월이 지났다. 해당 법이 시행된 기간 동안 전·월세 가격은 큰 폭으로 뛰었고 최근엔 금리 상승 등 영향을 받아 임대차 거래 중 전세가 차지하는 비율이 계속해서 줄고 있다. 이른바 ‘전세 소멸론’도 대두하고 있는 상황이다.
 

임대차법 2년…전셋값 오르고 월세는 역대급 증가

29일 KB부동산 월간시계열 자료에 따르면 2020년 7월부터 이달까지 서울의 전셋값은 23.8% 올랐다. 2014년 7월부터 2020년 6월까지 서울 전셋값은 20.8% 올랐는데, 앞서 6년에 거쳐 올랐던 전셋값보다 지난 2년 사이 더 크게 상승한 셈이다.
 
짧은 기간 전셋값이 큰 폭으로 오른 탓에 최근 조정이 진행되고 있지만, 앞으로 임대차 갱신 완료 전세 물건이 나오기 시작하면 임대차 시장이 다시 한 번 흔들릴 가능성도 있다.
 
특히 최근에는 고금리와 전셋값 상승의 여파로 전세의 월세화도 가속화하고 있다. 이날 서울부동산정보광장 자료를 분석한 결과 올해(2022년 1~5월) 전체 임대차(전세+월세) 거래는 9만224건으로 집계가 시작된 2011년 이후 가장 많았는데, 여기서 월세를 조금이라도 낀 거래 비중도 39.5%로 역대급으로 높았다. 
 
이 기간 월셋값도 급등했다. 한국부동산원 자료에 따르면 2020년 7월 평균 월세 보증금은 1억209만원, 월세는 111만8000원이었으나 올해 5월에는 각각 2억431만원, 125만6000원으로 뛰었다. 보증금은 68.9%, 월세는 12.3% 올랐다.

 
보증금이 상대적으로 큰 폭으로 뛰었는데 이는 급등한 전셋값을 감당하지 못하는 세입자들이 이른바 ‘반전세(전세+월세)’로 계약을 변경한 것에 영향을 받은 것으로 보인다.
 
서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “집값이 오르고 대출 규제·고금리로 자금 마련이 쉽지 않자 전세 대신 월세 시장으로 수요가 대거 유입된 것”이라며 “최근엔 반전세로 이동한 사람들이 많다”고 말했다.
 

점점 커지는 주거비…전세 소멸은 시기상조

서민들의 주거비 부담은 점점 커지고 있다. 보증금은 유지되는 가운데 추가로 월세가 늘어나면서 사실상 비용만 추가된 것이다. 또 전세로 계약한다고 해도 기준금리가 꾸준히 상승하면서 대출 상환에 대한 부담이 늘고 있다.
 
사실 전세는 전 세계에서 찾아보기 힘든 특수한 임대차 거래방식이다. 앞서 전세는 우리나라에서 가장 저렴한 주거방식으로 꼽혔는데 보증금을 목돈으로 마련해야 하지만 계약기간이 끝나면 그대로 돌려받을 수 있기 때문이다. 사실상 금융비용 정도만 부담하면 됐다.
 
전세는 주거 계층 사다리의 중간다리 역할도 했다. 월세를 내다가 목돈을 모아 반전세로, 그리고 다시 전세로 이동한 후 매매하거나, 갭투자를 통해 집을 샀다. 다만 최근에는 매매·전세·월세 등 모든 종류의 부동산 거래 비용이 크게 증가했고 또 기준금리가 오르며 금융비용이 기하급수적으로 늘었다. 이에 서민들은 주거 계층 사다리를 다시 거꾸로 내려오게 됐다.
  
윤지해 부동산R114 연구원은 “주거비용이 꾸준히 늘어나는 방향으로 시장이 변화하고 있다고 보면 된다”며 “최근에는 이자비용이 늘어나고 있는데 결국 집주인과 세입자가 이를 나눠서 부담하게 된다”고 말했다. 이어 그는 “다만, 임대차신고제의 영향도 있을 것”이라고 말했다.
 
최근 월세거래가 늘어나며 대두하고 있는 전세 소멸론에 대해서는 월세 비중이 늘겠지만 전세는 소멸하지 않을 것이라는 의견이 지배적이었다.
 
실제로 서울부동산정보광장에 따르면 올해 전세 거래건수는 5만4561건으로 지난해 같은 기간 5만1894건보다 4000여건 늘었다. 월세거래도 지난해에 비해 늘었지만, 전세거래도 함께 늘어난 것이다. 아울러 올해는 2011년부터 2022년까지 12년 기간 중 전세거래가 3번째로 많았다.
 
권일 부동산인포 리서치팀장은 “전세 소멸과 관련한 이야기는 이미 앞서 몇 년 전부터 반복됐던 것”이라며 “앞으로도 대출을 이용한 내 집 마련 수요가 있는 한 전세는 사라지지 않을 것”이라고 말했다.
 
앞서 갭투자는 다주택자의 투기 용도로 쓰이기도 하지만 무주택자의 내 집 마련 수단이기도 했다. 자금이 부족한 무주택자가 일단 주택을 사고, 전세를 준 뒤 추후 자금을 마련해 그 집에 들어가는 것은 내 집 마련을 위한 대표적인 방식 중 하나다.
 
서울의 한 공인중개업자는 “이전 정부에서는 갭투자를 집값 상승의 원흉으로 꼽으며 규제하려고 했는데, 다주택자의 투기와 무주택자의 투자는 구별할 필요가 있다”며 “무주택자의 갭투자는 다른 방식으로 부르는 방식이 있었으면 좋겠다”고 말했다.
 

갱신 완료 물량 나오는 8월…“전세대란은 글쎄, 가격은 오를 것”

오는 8월부터는 임대차보호법의 계약갱신청구권을 사용한 전세 물건이 시장에 꾸준히 나올 전망이다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “계약갱신청구권의 사용이 만료된 임대주택에 대한 신규 임대계약이 체결되는 경우가 늘어날 것”이라면서도 “임대차2법이 도입 이후 갱신권이 분산돼 사용됐기에 전세대란은 없을 것”이라고 예상했다.
 
다만 그는 “앞으로도 이중가격 등 문제는 계속 발생할 것으로 보인다”며 “임대가격이 시세를 반영하지 못하고 일시적으로 억눌리는 형상이 이어질 것”이라고 말했다.
 
이에 정부는 최근 6·21 부동산 대책을 통해 임대차 시장 안정화 방안을 내놓았다. 이 대책은 상생임대인(임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인)에 대한 혜택 강화를 골자로 한다.
 
현재는 임대 당시 기준시가 9억원 이하 1주택자만 상생임대인으로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 정부는 이 기준을 폐지하는 동시에 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자도 상생임대인으로 인정할 계획이다. 아울러 양도소득세 비과세 특례적용을 위한 2년 거주요건도 전면 면제하기로 했다. 장기보유특별공제 혜택도 추가된다.
 
또한 무주택 전월세 임차인들의 주거비 부담 완화를 위해 월세 세액공제율은 상향하고 앞으로 1년간 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 버팀목 전세대출 보증금과 대출 한도를 확대 지원하기로 했다.
 
윤지해 연구원은 “결국 새롭게 계약을 하게 되면 현 시세에 맞춰서 계약할 수밖에 없다”면서도 “정부의 이런 대책은 임대차 시장 안정화에 나름의 역할을 할 것”이라고 말했다.