[이슈분석] '1426건vs1236건' 들쑥날쑥한 서울 3월 아파트 거래량, 이유는?

서울 아파트 매매 거래량 추이 [자료=한국부동산원·서울시]

올해 거래절벽을 보였던 부동산시장의 회복세에 이목이 쏠리고 있다. 특히 지난 3월 치러진 대선 이후 차기 정부 출범을 앞두고 시장 정상화에 대한 기대감이 높아지기도 했다. 하지만, 이를 두고 대표적인 두 개의 통계에서 엇갈린 수치가 나와 해석에 유의해야 할 것으로 보인다. 

2일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울의 아파트 매매 거래량은 1236건으로 집계됐다. 전월 1404건에서 하락세로 전환한 것은 물론, 1년 전인 지난해 3월(4495건)과 비교하면 72.5%나 급감한 수준이다. 

해당 통계에서 서울의 아파트 거래량은 지난해 8월 5054건을 기록한 이후 올해 1월 1281건까지 5개월 동안 매달 줄어드는 추세였다. 이후 지난 2월 1404건으로 일부 반등했으나, 대선을 치렀던 3월에는 오히려 하락 전환했다. 특히 올해 3월 서울의 아파트 거래량은 국제 금융위기 당시인 2008년 11월 1344건보다 낮은 수치로, 역대 두 번째 최저치 기록을 경신했다.

반면 서울시가 운영하는 서울부동산정보광장의 같은 집계의 추세는 다르다. 해당 통계에서 3월의 서울 아파트 거래량은 1426건으로 집계되며 지난해 10월 이후 5개월 만에 최고치를 기록했다. 지난해 10월(2197건) 이래 내리 감소세를 보이며 올해 2월에는 810건으로 해당 통계 작성 이후 처음으로 1000건 아래를 기록했다. 

특히 해당 시기는 지난 3월 9일 치러진 대선에서 윤석열 국민의힘 대통령 후보가 당선 함에 따라 서울 강남권과 재건축 단지 등을 중심으로 부동산시장이 상승 조짐을 보였던 터라 해석이 엇갈리게 된다. 

한국부동산원의 통계에 따르면, 새 정부의 규제 완화 등 부동산 정책 기대감에도 서울의 아파트 매매시장이 여전히 관망세를 벗어나지 못한 것으로 풀이할 수 있다. 반면 서울시의 통계를 봤을 땐 새 정부의 부동산정책 기대감에 시장이 다시 활기를 보이며 반등 조짐을 보인다고 해석할 수 있다. 

하지만 두 통계는 모두 같은 시기 서울의 아파트 매매 거래라는 동일한 현상을 집계한 것이다. 그럼에도 이러한 차이를 보인 것은 집계 기준의 차이 때문이다. 둘 모두 국토교통부 부동산 실거래 신고를 바탕으로 통계를 작성하는데 서울시의 집계는 '계약일'을 기준으로, 한국부동산원의 집계는 '신고일'을 기준으로 집계한다. 이러한 집계 기준 차이 때문에 월별 수치가 다소 차이를 보이는 것이다. 

다만 어떤 집계 기준을 택하더라도 3월 서울의 아파트 매매 거래량을 완연한 회복세로 해석하긴 무리라는 지적도 나왔다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "어떤 기준으로 봐도 아직 거래량 회복을 얘기할 만한 단계는 아닌 것 같다"면서 "두 통계 모두 전년 동기 수치와 비교하면 굉장히 낮은 수치"라고 설명했다.

이어 "거래량이 낮은 상태기에 아직은 추세성을 갖는다거나 평년 대비 회복세에 접어들었다고 보기는 어렵다"면서 "거래 회복세를 판단하기 위해선 거래량과 함께 신고가 움직임, 미분양 비중 등의 지표도 함께 봐야 하는데 시장 전반적으로 어떤 지수를 이를 받쳐주는 것은 없다"고 부연했다. 

실제 두 통계에서 모두 올해 3월 서울의 아파트 매매 거래량은 이전 연도에 미치지 못하고 있다. 한국부동산원에 따르면, 2020년과 2021년 3월의 거래량은 각각 9152건과 4495건이었는데 올해 거래량은 각각 13.5%와 27.5% 수준에 불과하다. 서울시 집계에 따르면, 2020년과 2021년 3월의 거래량은 각각 4450건과 3762건이었는데 올해 거래량은 각각 32%와 38% 수준이다. 

이에 대해 함 랩장은 "대선 이후 기대감이라고 하기에는 아직 명확한 규제 완화의 시그널이 나오지 않았기에 수요자들이 서둘러 주택을 구입할 만큼 다급함이 느껴지지 않는다고 봐야 한다"면서 "새 정부 출범 이후 정책 방향이 명확해 진 후에 의사결정을 해도 늦지 않기에 여전히 시장이 관망세를 보이고 있다"고 진단했다. 
 

서울 일대 아파트 단지 [사진=연합뉴스]