두 번째 '코시국' 설 부동산 시장...수익형 부동산 성공 공식은?

규제로 주택시장 불확실성 커지자 유동자금 수익형 부동산으로 몰려

수익형 부동산 거래량·투자수익률 상승세

2020년 4분기 VS 2021년 4분기 상업·업무용 부동산 투자수익률 [자료=리얼투데이]

민족 대명절 설 연휴가 본격적으로 시작됐다. 원래라면 분양 시장도 숨 고르기에 들어가는 시기지만, 코로나19 확산 우려로 고향을 방문하지 않는 수요자들을 공략하기 위해 열을 올리는 건설사도 있다. 특히 올해에는 수익형 부동산에 더욱 많은 관심이 이어질 것으로 예상된다.

정부의 DSR 대출 규제, 기준금리 인상 등과 대통령선거를 앞두고 주택시장에 대한 불확실성이 커지자 갈 곳 잃은 유동자금이 상업·업무용 부동산으로 몰리고 있기 때문이다. 또한 위드코로나에 따른 경기 회복 기대도 감돌고 있는 상황이다.

◆분당·판교 공실률 6.8% vs 명동 공실률 50.1%...코로나가 불러온 양극화

30일 관련업계에 따르면 지난해부터 코로나19 영향으로 경색됐던 수익형 부동산 시장이 회복 조짐을 보이고 있다. 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 한국부동산원 부동산 거래현황을 분석한 결과에 따르면, 2021년(1~11월 기준) 상업·업무용 부동산 거래량은 총 34만6267건으로 집계됐다.

이는 지난해(33만5556건)와 비교해 약 3.2%가 증가한 것이다. 또 이 수치는 12월 통계가 포함되지 않은 것으로, 향후 발표될 12월 거래량까지 합쳐지면 역대 최다로 거래된 2017년 거래량(38만4182건)에 근접할 것으로 전망된다.

투자수익률도 상승하고 있다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 지난해 4분기 오피스(1.64%p→2.11%p)와 중대형(1.38%p→1.83%p)·소규모(1.21%p→1.56%p)·집합(1.44%p→1.66%p) 상가의 투자수익률은 2020년 4분기 대비 모두 상승했다.

상가 등 수익형 부동산은 아파트와 달리 전매 제한이 없고, 주택 수에도 계산되지 않는다. 또 양도소득세나 취득세 등 다주택자 세금 중과 대상에도 포함되지 않는 장점이 있다.
 

다만 올해 수익형 부동산 시장에서는 지역별 양극화가 심화될 것이라는 의견도 있다. 탄탄한 일자리나 배후 주거수요를 갖춘 지역은 매수세가 몰리겠지만, 그렇지 않은 지역은 경쟁력이 떨어진다는 것이다.
 

현재 코로나19 사태로 직격탄을 맞은 상가들의 양극화가 일어나고 있다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 지난해 4분기 분당역세권의 중대형 상가 공실률은 6.8%인 것으로 나타났다.

개발자 채용에 유리하고 업계 정보를 수월하게 공유할 수 있는 분당·판교 등으로 IT 관련 회사들이 몰리면서, 일대 상가 시장에도 영향을 준 것으로 보인다. 반면 외국인 관광객 의존 상권인 명동 상권의 중대형 상가는 전국에서 가장 높은 공실률(50.1%)을 기록했다. 
 

리얼투데이 관계자는 "올해 수익형 부동산 시장은 단계별 일상회복 추진에 따라, 입지가 좋은 곳 위주로 투자수익률이 상승할 것"이라며 "특히 주거 상권이나 역세권, 업무지구 등이 있어 배후 수요가 풍부한 수익형 부동산이 유망하다"고 말했다.

◆상업용 부동산은 '배후 수요'가 경쟁력 좌우

시장에서는 탄탄한 배후 수요를 갖춘 상업용 부동산에 대한 관심이 높다.

경기 판교 제2테크노밸리에서는 '판교 아이스퀘어' 상업시설이 분양 중이다. 오피스텔을 비롯해 업무, 상업, 문화시설 등이 함께 들어서는 복합단지로, 이번에 공급되는 물량은 C2블록에 들어서는 전용면적 38~152㎡ 규모의 상업시설 45실이다.

글로벌 토털 헬스케어 기업인 휴온스그룹 통합 사옥이 입주해 있으며, 오는 4월 삼성SDS 판교 사옥이 입주를 앞두고 있다. 신분당선과 경강선이 지나는 판교역이 인근에 위치해 강남으로의 이동도 쉽다.
 

KJ사랑주식회사는 충남 천안시 서북구 불당동 1481, 1482번지 일원에 '신불당 동문 디 이스트 트윈스타'를 분양 중이다. 동문건설이 시공하는 이 단지는 지하 6층~지상 15층, 2개 동 규모로 전용면적 49~84㎡ 637실과 근린생활시설로 구성된다. 천안아산역(KTX, SRT)과 아산역(1호선)이 인근에 있다.
 

동부건설은 서울시 관악구 신림동 1433-1번지 일원의 '센트레빌 335'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 7층~지상 20층, 전용면적 51~62㎡, 총 335실 규모다. 지하철 2호선 신림역과 직통으로 연결됐다. 신림역은 오는 5월 경전철 신림선도 개통될 예정이다.