대출 규제 후폭풍…연말까지 분양 경쟁 치열해지나

잔금대출에 DSR 적용…"중도금 대출 막힌거나 마찬가지"

자금마련 부담에 '묻지마 청약' 줄어들듯

고가아파트 몰린 서울 분양시장에 미치는 영향은 제한적

금융위원회의 가계 부채 관리 방안 발표를 이틀 앞둔 24일 오후 서울의 한 시중은행 외벽에 주택담보대출, 개인신용대출 등 대출 상품 홍보 현수막이 걸려 있다. [사진=연합뉴스 제공]

새 아파트에 대한 자금 마련이 더욱 어려워질 전망이다. 내년부터 잔금대출에 DSR이 적용되면 ‘우선 넣고보자’는 식의 '묻지마 청약'이 줄어들면서 청약 경쟁률이 한풀 꺾일 것이란 시각이 많다. 이를 피하기 위해 연내 막판 밀어내기 분양도 잇따를 전망이다.

27일 관련 업계에 따르면 내년 1월부터 잔금대출은 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용을 받는다. DSR은 소득만큼 대출을 받도록 하는 규제다.

정부는 전날 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표하고 내년 1월부터 차주단위 DSR 2단계를 시행하기로 했다. 이에 따라 내년 1월부터 기존대출과 신규대출 신청 분을 합산해 총 대출액이 2억원이 넘으면 차주별 DSR을 적용받게 된다.

주목할 점은 중도금 대출은 DSR 적용에서 제외됐지만, 잔금대출은 적용을 받는다는 것이다. 다만, 잔금대출의 경우 시행일 전까지 입주자모집공고를 한 단지에 한해서는 입주자모집공고일 당시 규정을 적용키로 했다.

예컨대 올해 11월 입주자모집공고·분양이 이뤄졌다면, 총 대출액이 2억원을 넘기더라도 차주단위 DSR 2단계의 적용을 받지 않는다. 2024년 입주쯤에 잔금대출을 신청해도 받을 수 있다는 의미다.

전문가들은 잔금대출이 DSR에 적용되는 것은 사실상 중도금대출도 막히는 것이나 마찬가지라고 봤다. 연내 밀어내기식 분양이 봇물을 이룰 것이란 전망이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “잔금대출이 안 나오면 중도금 대출에도 DSR이 적용되는 것이나 마찬가지”라며 “연봉 5000만원 전후의 직장인들이 가장 큰 변화를 체감할 것”이라고 내다봤다.

이어 “중소득 무주택자들은 비교적 저렴한 신규 아파트를 분양 받아, 거주하면서 가치상승을 꾀하는 식이었는데, 앞으로는 분양가가 아무리 저렴해도 DSR 때문에 신중하게 청약에 임할 수밖에 없을 것”이라고 덧붙였다.

다만, 서울 등 고가아파트가 몰린 지역에 미치는 영향은 덜할 것이란 예상이다.

김 소장은 “고가 민영이 몰린 서울은 지금도 중도금 대출이 안 나오는 가격대의 분양 아파트가 많기 때문에 큰 변동이 없을 것”이라며 “중저가 아파트가 몰린 지역에서 영향이 클 것”이라고 봤다. 이어 “공급자 입장에서는 수요가 줄고 미분양이 날 수 있으니 서둘러서 모집공고를 내고 잔금대출이 가능한 점을 마케팅에 활용하는 움직임이 나타날 것”이라면서도 “시간이 얼마 남지 않아, 가능한 곳이 많을지 모르겠다”고 했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “실거주 의무 등으로 인해서 입주 시점에 전세를 놓고 잔금을 마련하는 방식이 막혔는데 대출벽이 더 높아지고 금리까지 오르면 묻지마 청약이 사라질 것”이라며 “통상 12월은 분양 비수기지만 DSR 규제를 피하기 위해서 밀어내기 식 물량이 나올 것으로 보인다”고 말했다.