디벨로퍼가 본 화천대유 "법적 절차 문제 없지만 이례적 사안의 총집합체"

대형 개발사업 하며 자금조달.출처 불분명

민간시행사 과도이익...공공개발에 부적절

경기 성남시 분당구 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습.  [연합뉴스]

이재명 경기지사의 ‘대장동 개발 특혜 논란’을 둘러싸고 얽히고 설킨 정치권 공방이 가열되고 있다. 성남시가 추진한 개발사업에서 지분 1%의 민간 시행사가 수천억원대의 막대한 차익을 얻게 된 것이 발단이다. 시행업계와 부동산 전문가들은 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공공개발 취지에는 맞지 않는다고 지적하고 있다.

26일 관련업계에 따르면 대장지구 개발사업의 가장 큰 특징은 민간 개발에 공공이 참여해 개발이익을 환수했다는 점이다. 해당 사업에서 발생하는 이익을 사전에 확약하는 ‘사전이익 확정방식’이 사용됐는데, 이는 기존의 일반 도시개발사업에서는 흔치 않은 일이다. 

이와 관련해 한 디벨로퍼 관계자는 "개발사업에서는 토지를 저가로 수용하고 그 이후 용도 변경으로 지가를 높인 후 되파는 과정에서 큰 이윤이 생긴다"면서 "때문에 인허가 과정은 상당한 난관"이라고 했다. 이어 "대장동 개발의 경우 성남도시개발공사가 프로젝트금융투자회사(PFV)에 참여해서 그러한 인·허가 리스크를 원천 배제할 수 있었던 것으로 보인다"면서 "또한 사전이익과 배당이 계약으로 합의가 된 것이라면 문제 삼기 어렵다"고 했다.

익명을 요청한 A시행사 관계자도 "이 사업 추진 당시 성남시는 모라토리엄을 선언할 정도로 재정상태가 최악이었고, 성남시가 초기 투자금 25억원을 넣기 위해 지방채 발행을 시의회에 요청했는데 당시 시의원 대다수가 민간개발을 주장했던 한나라당 출신이어서 지방채 발행을 부결할 정도로 여론이 매우 좋지 않았던 것으로 알고 있다"면서 "성남도시공사가 어렵게 25억원을 출자해 개발사업의 성공 여부와 관계없이 우선주를 배당 받는 구조로 5500억원의 이익을 확보했는데, 이는 자기자본이익률(ROE)이 220%에 달하는 수준이라 추가로 더 무리한 조건을 요구했을 경우 사업 컨소시엄 참여 자체가 불투명했을 것"이라고 말했다.

화천대유가 단기간에 설립됐고, 개발허가를 추진하는 과정에서 성남시와 결탁했을 가능성에 대해서는 "자산관리회사(AMC)는 원래 컨소시엄 확정 후 법인 최소자본금인 3억원으로 설립한다"면서 "화천대유가 사업협약 이행보증금, 인허가 용역, 사업관리 수수료 등 이미 350억원을 집행한 상황이었고, 업무상 리스크도 가장 많이 책임지는 구조였기 때문에 배당을 다른 참여사보다 높게 가져가는 게 일반적인 관례였을 것"이라고 설명했다. 그러면서 "통상 대형 프로젝트는 사업주체별 리스크가 크기 때문에 개발인허가권자가 최대한 협조하는 분위기"라면서 "당시에는 부동산 경기가 침체 됐을 상황이라 더 그랬을 것"이라고 덧붙였다.

B시행사 관계자는 "이익배분 구조나 사업참여 절차 등을 종합적으로 봤을 때 정황적 의심은 들지만 법률적 문제점은 없어 보인다"면서 "다만 작은 시행사가 대법관 출신의 고문을 영입하는 일은 20년간 업계에 종사하면서 단 한번도 보지 못했다"고 말했다.

C시행사 대표는 "투자자가 누구인지, 이익배분 구조를 밝히라든지 등의 논란은 개발 프로세스를 몰라서 하는 소리"라며 "따지고 보면 도시개발 자체가 다 특혜 사업이다. 늘 형평성과 공정성 문제가 있을 수밖에 없고, 결과적으로 그 화살은 늘 인허가권자에게 쏠린다"고 했다.

다만 화천대유가 어떻게 인허가를 쉽게 따냈느냐 하는 점에 대해서는 부동산 업계에서도 의구심을 내비치고 있다.

권대중 명지대학교 교수는 "세 군데 업체 가운데 두 군데가 자격 미달이라면 사실상의 단독입찰이고, 성남도시공사가 초기에는 토지보상문제 등 사업을 주도하다 나중에는 빠졌는데 4개 필지를 수의계약으로 넘겨줄 때까지 간섭을 전혀 하지 않았다"면서 "리스크가 큰 대형 개발사업을 하면서 자금을 조달한 회사의 능력도, 출처도 검증하지 않고 이처럼 느슨하게 사업을 진행했다는 것은 특정 세력의 압력 없이는 어려운 일"이라고 말했다. 그러면서 "작은 신도시도 대개 공공이 주도하는데 이번 사례는 약 91만㎡(28만평)에 달하는 대형신도시 개발을 민·관이 합동으로 개발한 사례"라면서 "선례도 없지만 합리적인 의심점들이 많다"고 덧붙였다. 

심교언 건국대 교수는 "합법, 불법을 얘기할 수 있는 단계는 아니다"면서도 "다수의 (부동산 개발)프로젝트를 접했지만 고위급 법조인들이 이렇게 많이 모인 건 처음 봤고, LH나 GH를 배제한 것, 또 다른 경쟁사 가운데 화천대유만 가점을 획득한 것 등 이례적 사안들의 집합체라 조사해 볼 필요가 있다"고 했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "공공사업임에도 민간시행사에 과도하게 개발이익을 가져갈 수 있었던 점은 문제의 소지가 있을 수 있다"면서 "리스크를 예측하지 못했다고 할 수는 있는데, 이런 부분이 착오로 인해 발생한 문제인지, 위험도 분석이 적정하게 됐는지는 살펴봐야 한다"고 지적했다.