10곳 중 8곳 '재건축 적정성 검토'서 퇴짜…6.17 이후 통과는 달랑 1건

규제 전만 해도 3년간 56개 단지 재건축 첫발

집지을 땅 없는 서울서 꽉 틀어막힌 신규 공급

민간재건축 추진 여부를 정부가 좌우하게 된 이후 3년여간 전국에서 단 4곳만이 재건축 안전진단 적정성 검토 문턱을 넘은 것으로 확인됐다. 

이에 전문가들은 중장기적으로 더욱 극심해질 공급절벽을 우려했다. 최근 3년여간 새로운 재건축사업을 정부가 틀어막아 놓은 상황이기 때문이다. 단기 집값 상승을 막으려던 정부가 서울에 돌이킬 수 없는 수급 부족을 초래했다는 비판도 나온다.

9일 국토교통부에 따르면, 재건축 정밀안전진단 적정성 검토 제도가 신설된 2018년 3월부터 2021년 6월까지 전국에서 총 18건의 관련 심사가 이뤄졌다.

지역별로는 서울과 지방이 각각 7건과 11건이다. 월별로는 △2018년 12월 3건 △2019년 1·3·9·10·11월 각 1건 △2020년 5·9·12월 각 1건, 6·10월 각 2건 △2021년 3월 3건이다.

이 중 적정성 검토를 통과한 단지는 방배삼호(2019년 3월)와 마포 성산시영(2020년 5월), 목동 6단지(2020년 6월 12일), 삼환도봉(2020년 10월) 등 총 4개 단지에 불과하다.

2015년 3월부터 2018년 3월까지 서울에서만 총 56개 단지가 재건축 정밀안전진단을 통과했다는 점을 고려하면 급격히 쪼그라든 수준이다.
 

[자료 = 국토부]

전문가들은 신규 공급을 막는 재건축 규제가 손질돼야 한다고 지적했다. 중장기적인 수급 불안이 극심해질 가능성이 크기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공공이 주도하는 공급에는 반드시 한계가 있다"며 "조합원(원주민)을 제외한 일반분양이 줄게 돼 있기 때문이다. 공급을 늘리려면 정부가 민간 재건축 숨통을 틔워줘야 한다"고 했다.

익명을 요청한 부동산연구기관 연구원도 "지금 규제는 집을 사는 곳이 아니라 철근콘크리트 닭장 수준으로 보는 발상에 가깝다"며 "삶의 질을 개선하고 새로운 공급을 창출하는 차원에서 재건축을 봐야 한다. 하루빨리 규제를 풀지 않으면 수급불균형을 돌이킬 수 없을 것"이라고 지적했다.

재건축사업의 첫 단계인 안전진단은 세 단계로 나눠 진행된다. 첫 번째 예비안전진단(현황조사)은 비용 없이 30년차 이상 아파트 단지에서 입주민 10% 동의만 받으면 기초지자체(시·군·구)에서 진행한다.

이는 한 동당 2000만~3000만원이 필요한 정밀안전진단을 신청할 수 있는지 가늠하기 위한 절차다. 아파트가 10개동이면 3억원 정도의 비용이 들어가는 셈이다.

예비·정밀안전진단을 모두 통과하면 2018년 3월 신설된 '적정성 검토'를 받는다. 광역지자체(특별시·도)가 선정한 안전진단 전문업체의 조사 결과를 중앙정부인 국토교통부 산하기관이 다시 따져보는 절차다.

이 절차는 집값에 영향을 주는 무분별한 재건축 사업을 막겠다는 취지로, 국토교통부가 만든 제도다. 구조안전성 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높이고, 주차대수 등 주거환경 가중치는 40%에서 15%로 줄였다.

여기에 더해 2020년 6월 17일부터는 적정성 검토에 현장조사를 의무화하고 부실한 보고서 작성 시 과태료와 안전진단 입찰제한 처분을 내리는 등 규제가 한층 더 강화된 바 있다.