재건축 시장에 '채찍과 당근' 같이 준 오세훈, 집값·주택공급 두마리 토끼 잡을까

"토지거래허가구역 지정에 거래량 줄어도 호가는 치솟을 것"

"재건축 안전진단 기준은 더 두고봐야…당근인지 모르겠다"

서초 반포·노원 상계 등 "토지거래허가구역 피해…풍선효과 기대"

문재인 대통령이 21일 청와대 상춘재에서 오세훈 서울시장, 박형준 부산시장과의 오찬 간담회에 앞서 인사하고 있다. [연합뉴스] 

"서울 강남구 압구정 현대아파트 일대가 토지거래허가구역으로 지정되면 앞으로 거래량은 줄겠지만 호가는 더 치솟겠는데요. 희소가치가 더 높아질 뿐만 아니라 서울시에서 오를 구역을 콕 찍어준 것이니 말이에요."(압구정 현대아파트 인근 중개업소 대표)

"안전진단 기준 완화는 국토교통부에 달려 있으니 앞으로 진행 상황을 봐야 알 것 같아요. 당장 큰 변화가 있을 것 같지는 않은데요"(목동신시가지 인근 중개업소 대표)

21일 서울시는 토지거래허가구역과 재건축 안전진단 기준 완화라는 '채찍과 당근'을 재건축 시장에 동시에 던졌다.

토지거래허가구역이 투기 수요를 잠재우는 채찍이라면, 당근은 재건축 안전진단 기준 완화다. 집값과 주택공급이라는 두 마리 토끼를 잡겠다는 의지로, 재건축 정상화와 함께 투기세력을 잠재우기 위해 선제적인 조치를 취하는 것이라고 거듭 강조했다

이날 오세훈 서울시장은 문재인 대통령과 국토부에 재건축 안전진단 기준 완화를 거듭 건의했다. 오 시장은 문 대통령과의 오찬 후 관련 브리핑을 열고 "그동안 정부가 안전진단 기준을 강화하는 방식으로 재건축을 억제해 주택가격을 통제해 왔는데, 이 규제를 완화해야 한다는 게 서울시의 입장"이라며 "대통령께 여의도 시범아파트를 꼭 한번 방문해서 아파트 구조물의 심각한 상태와 주민들의 절박함을 살펴달라고 건의했다"고 말했다.

재건축 안전진단 기준 완화는 오 시장의 후보시절 공약으로, 재건축 사업의 첫 관문이다. 국토부는 2018년 '재건축 안전진단 기준 정상화' 방안을 통해 재건축 첫 단계인 안전진단 평가항목을 구조안전성 중심으로 검사하도록 했다.

평가 기준이 주거환경 중심에서 구조안전성(50%)으로 변경되면서 실질적인 재건축은 불가능해졌다. 실제 기준 변경 후 목동 11단지 등 재건축 추진 단지들이 잇달아 안전진단에서 고배를 마셨고, 현장에서는 "기준을 완화해달라"는 요청이 많았다. 

시장에서는 '반신반의'하는 분위기다. 전문가들은 "재건축을 하되 완급조절을 하겠다"는 시그널이라고 평가했고, 시장에서는 "토지거래허가구역은 재건축이 임박했다는 시그널이기 때문에 호가가 오를 것"이라는 의견이 나왔다. 

익명을 요구한 부동산 전문가는 "토지거래허가제는 거래 자체를 번거롭게 해 손바뀜을 줄이게 만들기 때문에 가격변동을 제어하기 쉽다"면서 "특정 지역을 거래허가제로 묶고 다른 지역에서 정비사업을 순차적으로 추진해 나가면 공급물량이 순차적으로 늘어나기 때문에 안정적으로 재건축을 추진할 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "오세훈 시장 당선으로 최근 민간 재건축 시장의 기대감이 급등한 상황이기 때문에 템포와 완급을 조절할 필요가 있다"면서 "토지거래허가제 지정은 시기적으로 매우 적절한 조치였다고 본다"고 덧붙였다.

반면 목동신시가지 중개업소 대표는 "토지거래허가구역 지정은 이미 예상하고 있었다"며 "당분간 거래가 확 줄겠지만 호가는 오히려 상승할 것"이라고 말했다. 이어 "토지거래허가구역으로 지정된다는 것 자체가 재건축이 가깝다는 것을 의미하기 때문에 시장은 기대감을 반영할 것으로 본다"고 덧붙였다.

압구정도 비슷한 분위기다. 압구정현대 인근 중개업소 대표는 "허울 좋은 보여주기식 규제"라며 "이곳은 앞서 지정됐던 지역들과 달리 재건축 아파트가 대부분이고, 재건축 조합이 설립돼 있어 실제 거래할 수 있는 물건이 드물다"고 상황을 전했다.

안전진단기준 완화가 건의에 그치지 않고 현실화될 수 있을지에 대해서는 의문이 많았다. 정밀안전진단 결과를 기다리고 있는 목동의 한 재건축 추진위원회 관계자는 "안전진단 기준 완화의 열쇠를 쥔 곳은 국토부이기 때문에 서울시 건의만으로 기준이 완화될지는 두고 봐야 한다"며 "일희일비할 문제는 아닌 것 같다"고 말했다.

이번에 토지거래허가구역을 피한 서초구 반포, 노원구 상계동 등 일부 지역에서는 풍선효과를 기대하는 목소리도 나왔다. 반포동 주민은 "지난해 대치동이 토지거래허가구역으로 묶인 뒤 도곡동 집값이 올랐다"며 "압구정이 토지거래허가구역으로 지정됐으니 반포동 일대 집값이 다시 오르지 않겠냐는 기대감이 상당하다"고 했다.