[아주 쉬운 뉴스] 공공정비사업? 공공주도정비사업? 공공주택복합사업? 뭐가 다를까

재개발·재건축 차이부터 공공참여형정비사업 특성 총정리

정부 기관이 참여하는 정비사업(재건축·재개발) 방식이 다양해지면서 구축 아파트 소유주들의 셈법이 복잡해지고 있습니다. 일각에서는 도저히 뭐가 뭔지 모르겠다는 말이 나올 정도인데요. 그도 그럴 것이 하나만 봐도 복잡한데, 무려 3가지의 공공참여형 정비사업이 추가됐기 때문입니다.

정부 관계자 입에서조차 하나로 정리한 문서가 없다고 할 정도인데요. 아주경제가 핵심사안을 골라서 기초부터 정리해 드립니다. 본 기사 내용은 국토교통부와 서울시, 한국토지주택공사(LH) 관계자와의 질의응답을 재구성한 내용입니다.
 

서울의 한 공사현장 전경(본 기사와 직접적인 연관은 없음). [사진=김재환 기자]

Q. 재건축과 재개발의 차이는 무엇인가요?

A. 재건축과 재개발 모두 어떤 구역을 다시(재) 정비(건축·개발)한다는 점에서 같지만, '무엇을 어떻게'에서 차이를 보입니다. 재건축은 이름에서 드러나듯 다시 짓습니다. 무엇을? 집을. 즉, 상수도나 하수도, 공원 등 사회기반시설(인프라)이 어느 정도 갖춰진 아파트 단지와 같은 곳은 건물만 다시 올리면 됩니다. 그래서 재건축을 하죠.

반면 재개발은 기초부터 다시 '개발'해야 한다는 말입니다. 건물만 다시 올리기에는 사회기반시설이 모두 낡았기 때문인데요. 집이나 상가가 들어설 땅부터 파내서 모든 기반시설과 건물을 정비해야 합니다. 그래서 같은 면적이더라도 재개발이 재건축보다 더 규모가 큽니다.

정리해볼까요? 다소 왜곡됐지만 쉽게 이해하려면 아파트 단지는 재건축, 다가구, 다세대, 연립주택과 같은 5층 미만 주택 밀집지는 재개발 대상으로 보면 되겠습니다.

 

Q. 그럼 정비사업 방식은 무엇이 있나요?

A. 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다. △민간정비사업 △공공정비사업 △공공직접시행정비사업(공공주도정비사업) △도심공공주택복합사업으로 분류하는데요. 여기서 도심공공주택복합사업은 다시 지역 특성별로 역세권·저층주거지·준공업지역 세 가지로 나뉩니다.

본래 도시정비법이 만들어진 2002년부터 2020년까진 주택 소유주인 민간이 모여서 헌 집을 헐고 새집을 지어서 파는 민간재건축·재개발만 있었습니다. 이전에도 재개발에 한해 공공이 참여하는 '공공재개발'은 있었지만, 현행 제도처럼 인센티브를 주는 등의 방식은 아니었습니다.

그런데 지난해 5월 6일과 8월 4일 두 차례에 걸친 부동산대책에서 공공정비사업이 신설됐고 올해 2월 4일 공공직접시행정비사업과 도심공공주택복합사업이 등장했습니다. '등장'인 이유는 아직 관련법이 제정되지 않은 채 예고된 '문서 속' 제도이기 때문입니다.

여기서는 공공이 참여하는 정비사업을 모두 '공공참여형 정비사업'으로 부르겠습니다.
 

Q. 민간과 공공참여형 정비사업의 차이는 무엇인가요?

A. 이 글을 쓴 핵심이기도 한데요. 기본적인 개념은 '민간의 의사결정 과정에 공공이 개입하는 대신 사업성을 높인다'로 요약할 수 있겠습니다. 민간정비사업은 새집을 지을 때 발생하는 모든 결정을 민간이 결정하고 모든 위험(리스크)을 부담합니다.

인허가가 지연되거나 수많은 의사결정 과정에서 발생하는 조합 내부 갈등으로 인해 사업이 무기한 멈추는 등 치명적인 변수가 있죠. 공공의 제안은 이렇습니다. "위험부담을 줄여서 사업성을 대폭 높이되, 사업성 중 일부를 임대주택 등 공공기여로 돌리면 우리 모두 윈-윈 아니겠어?"

결과부터 보면, 정부는 공공이 참여하는 어떤 방식이든지 민간정비사업보다 최대 30%포인트 높은 사업성을 보장해주겠다고 장담하고 있습니다. 조합원이 헌 집을 헐고 새집을 받을 때 내야 할 '추가분담금'도 사업이 시작되는 시점에 확정해주겠다고 합니다.

민간정비사업은 사업이 끝날 때까지 얼마를 내야하는지 정확하지 않은 경우가 많습니다. 입주민들이 최종적으로 얼마를 더 내야 할지 모르니 선뜻 정비사업에 동의하기 어려운 원인이기도 하죠. 이 불확실성을 없애주겠다는 취지입니다.

공공참여형 정비사업끼리의 차이점이라면 어떤 속성의 지역에 공공이 얼마나, 어느 정도까지 개입하는지에 있습니다. 예컨대 △시행자 △시공사 선정 등 민간의 의사결정 반영도 △토지 소유권 △규제완화 등 인센티브 △분양가(새집을 팔 때 수익) 책정 방식 등에서 차이가 있죠.
 

Q. 공공참여형 정비사업 간의 차이를 상세히 설명해주신다면요?

상세한 내용은 표로 갈음하고 일반적으로 궁금해하는 내용 위주로 말씀드리겠습니다. 용적률이나 분양가 등에서도 다른 점이 많지만, 결국 사업성이 얼마나 개선되는지가 핵심이기에 별도로 언급하지는 않겠습니다.

우선 시행자(사업 책임자)부터 보면, 공공정비사업은 '공기업 단독' 또는 '민간조합과 공기업 공동' 두 가지 모두 가능합니다. 반면 공공직접시행정비사업과 도심공공주택복합사업은 현재 공기업 단독 시행자만 가능토록 하는 방안으로 추진 중(법률 개정안)입니다.

시행자의 차이는 사업 주도권에서 차이를 만듭니다. 다만, 입주민 입장에서 가장 중요한 요소 중 하나인 '건설사 브랜드'는 모두 입주민이 정하도록 했습니다. 대신 미리 약속한 사업성 개선 효과를 보장한다는 전제 아래 세부적인 내용은 공공기관이 정하고 집행하되, 입주민 대표단에 경과를 알립니다.

사업 주도권을 공공이 가져가는 대신 인센티브는 공공정비사업보다 더 많습니다. 용적률을 더 많이 늘려주고 재건축 2년 거주의무나 재건축초과이익환수제도를 면제하고 기부채납 비율을 낮추는 등의 내용이죠.

한때 논란의 중심이었던 '토지수용' 문제도 보겠습니다. 이 역시 시행자가 누구인지에 따라 달라지는 사안입니다. 앞서 정비사업의 개념은 헌집을 헐고 (남은 땅을 모아서) 새집을 지어 파는 것이라고 말씀드렸습니다. 즉, 시행자가 공공이면 헌 집을 헐고 땅을 정부기관이 가져갑니다.

정부 관계자의 설명을 첨언하면 어차피 민간정비사업에서도 일반 조합원 입장에서는 그들이 세운 법인(조합)이든 공공이든 누구한테든 줘야 할 땅이긴 합니다. 다만 공공이 가져간다는 사실이 미덥잖고 반발을 불러올 뿐인 거죠. 하지만 민간한테 땅을 맡겨놓고 서로 싸우다 자멸하는 경우가 많다는 점을 고려하면 무엇이 더 현명한 선택인지는 입주민들이 판단해 볼 문제라고 합니다.
 

국토부·서울시·LH 자료 갈무리. [자료=각 기관]