[8·4대책] 용적률 높여주고 이익은 90% 환수...공공참여 재건축에 조합은 "글쎄"

추가 주택 공급계획 중 절반 이상 실효성 '빨간불'

"공공참여 인센티브에 비해 고급화 전략 이익 커"

정부가 서울권 추가 주택 공급계획으로 13만호를 제시했지만, 이 중 대다수인 공공참여 정비사업(7만호) 추진 가능성에 벌써부터 의문이 제기된다. 용적률 상향에 따른 초과이익 중 90%를 환수하고 사업 자율성을 침해하는 만큼 조합원의 동의를 끌어내기 어려울 것이라는 얘기다.

특히 고급화 전략을 허용하지 않을 가능성이 크기 때문에 재건축·재개발 이후 인근 대장주 지위를 뺏기는 등 미래가치가 떨어질 수 있다는 문제도 걸림돌로 꼽혔다.

4일 정부가 발표한 수도권 주택공급 확대방안(2023~2028년) 중 '공공참여형 고밀도 재건축·재개발‘ 방식에 조합 관계자와 전문가들은 이 같은 우려를 나타냈다.
 

김현미 국투부장관(왼쪽)이 4일 오전 정부서울청사에서 열린 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 설명하고 있다. 오른쪽은 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관. [사진 = 유대길 기자]

공공이 참여하는 대신 받을 수 있는 실익이 크지 않다는 계산에서다. 공공참여형 정비사업은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어 사업에 참여하되 규제를 완화하고 개발 이익을 환수하는 개념이다.

정부는 조합이 공공관리(공공이 조달·설계 지원) 또는 지분 공유형 방식에 동의할 경우 용적률을 300~500%까지 완화하고 최대 50층 건축을 허용할 방침이다.

대신 증가한 용적률 중 절반 이상을 공공임대 및 공공분양 주택으로 기부채납해 무주택 및 신혼부부, 청년에게 공급해야 한다.

국토부 관계자는 "증가 용적률의 50~70%는 기부채납하도록 하고 용적률이 증가한 데 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수할 것"이라고 말했다.

이에 조합들은 사업성 개선효과에 비해 제약이 너무 크다고 판단하는 분위기다. 조합원이 원하는 대로 시공사를 선정하거나 단지의 가치를 높이기 어렵다는 점에서다.

서대문구 DMC한양아파트 재건축추진준비위원회 관계자는 "용적률을 다소 높일 수 있다는 점에서 사업성이 향상될 기회로 보고 있기는 하다"고 말했다. 

다만 그는 "공공이 참여할 경우 조합원 이익을 극대화할 수 없기에 3분의2 이상 동의를 얻기가 쉽지 않을 것"이라며 "차익 환수 90%는 너무 과하고, 용적률을 지나치게 높인 닭장 같은 형태의 단지를 조합원들이 원하지 않을 수 있다"고 부연했다.

송파구 B아파트 재건축추진위 관계자도 "지금 상태에서는 조합원 동의를 얻기 어렵다"며 "조합 참여율이 떨어질 수 있다는 보도가 계속 나오고 있기에 차익 90% 환수 방침이 완화된다면 고려해 봄직하다"고 설명했다. 

전문가들도 현 계획대로라면 정부가 주는 인센티브에 비해 조합의 희생이 커서 참여율이 떨어질 수 있다고 지적했다.
 

공공참여 정비사업 개념도.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공이 참여하면 '공공스러운' 아파트가 만들어질 가능성이 높아 효과가 한정적일 것"이라며 "재건축이 되면 완판이 예정된 사업장들의 경우 고급스럽게 지어야 차후에 수십억원의 이익을 얻을 수 있다"고 말했다.

사실상 정부가 사업성을 소폭 개선해 조합원 분담금을 낮추는 효과보다 아파트 고급화 전략으로 얻을 수 있는 기대이익이 더 크다는 얘기다.

국토부 관계자는 "기대수익률 90% 이상 환수 방침은 앞으로 바뀌기 어려운 조건"이라며 "다만 시공사 선정과 같은 중요한 의사결정은 조합원 선택에 맡기고 인허가 등 절차를 앞당기는 등 사업기간을 단축하는 것도 큰 인센티브라고 본다"고 말했다.

정부는 현재 서울에서 사업시행인가를 받지 않은 초기 단계 재건축 사업장 93곳 중 약 20%와 정비구역으로 지정됐다가 해제된 176개소가 공공참여 정비사업에 참여한다는 가정 하에 7만호 물량을 산출한 상태다. 
 

 

[자료 = 국토부 ]