[부동산 공급대책] 서울 상업지역에 주택공급 늘린다…정부·서울시, 전방위적 대책 마련

- 언택트 거래 활성화로 상가 공실 증가

- 80% 미만(서울) 주거비중 규제 완화 등 검토

- 국토부, 3기신도시 복합용지 도입...주택 비중 탄력 조절

[사진 = 김재환 기자]
 

[자료 = LH]

청와대와 여당, 서울시 등이 집값 급등세를 잡기 위해 서울 시내 상업지역 규제를 완화해 아파트를 짓는 방안을 포함한 전방위적 공급 대책 마련에 착수했다. 주택공급을 늘리기 위해 서울시 내 상업지역 주거비율을 높이고, 이미 공급된 상업시설을 주택으로 용도변경해 활용하는 방안도 유력하게 검토된다. 코로나19를 계기로 언택트(비대면) 거래가 활성화되면서 오프라인 상가가 급격히 줄어드는 추세도 반영된 결과다. 

9일 정부와 서울시 등은 문 대통령의 주택추가공급 확대방안 지시에 따라 시 차원에서 할 수 있는 대응방안 마련에 착수했다. 서울시 고위 관계자는 "근생지역, 준주거지역, 공업지역, 역세권 등의 용적률을 완화한 도심고밀개발에 대한 방안을 논의하고 있다"면서 "공공재개발이나 정비사업이 진행된 곳 중 확대할 곳, 뉴타운 해제지역 등을 포함해 최대한 다양한 가능성을 열어놓고 있다"고 말했다.

현행 일반상업지역의 기준용적률은 500~600%이고, 주거비율은 80% 미만(주거비율에 따라 용적률 제한) 등 규제가 엄격하다. 상업지역 용적률은 주거지역(200~300%)보다는 높은 수준이지만 서울주택공급부족 문제를 해결하기에는 역부족이라는 게 공통된 설명이다. 상업비율을 낮추고 주거비율을 높이는 방안과 함께 기존 호텔·오피스 등을 청년주택이나 주거공간으로 활용할 수 있도록 하는 용도변경 규제 완화도 추진 중이다. 

우선 LH는 공실 문제를 해소할 방안으로 '복합용지'라는 새로운 개념을 도입해 유사시 상가 대신 주택을 공급하는 방안을 알아보는 중이다. 복합용지는 용도가 특정된 주택용지와 상가용지와 달리 수급 상황에 따라 필요한 건물을 유연하게 지을 수 있도록 한 개념이다. 현행법상 관련 근거가 없는 상태여서 LH 용도확장 전 복합용지 활용방안을 마련하는 중이다.

서울주택도시공사(SH)도 다음주께 '하천 주변 유휴지역을 활용한 주택건설 개발 가능성 검토 연구용역'에 착수한다. 하천변 유휴부지는 과거에 하천이었던 땅과 그 인근을 포괄하는 개념이다. SH에 따르면 지난 5월 말 기준 시유지 하천변 유휴부지는 총 1047필지 17만4000㎡ 규모다. 서울시 공공개발기획단 관계자는 "서울시에 땅이 없다보니 하천변 주택을 지을 수 있는지 알아보는 목적"이라며 "용역 결과 타당성이 있다고 결론이 나면 모든 하천변 유휴부지에 적용 가능하다"고 설명했다.

시는 호텔·오피스·상가 등 과잉공급된 상업시설을 활용한 주택공급방안도 협의 중이다. 호텔은 코로나19로 관광객의 발길이 뚝 끊기면서 개점휴업 상태고, 오피스 빌딩도 과잉공급과 재택근무의 일상화로 공실률이 상승 추세다. 서울시내 주요 아파트 단지, 상업시설 역시 언택트(비대면) 소비와 온라인쇼핑 증가로 점차 그 기능이 쇠퇴하고 있다.

실제 KB경영연구소에 따르면 올 1분기 전국 상가공실률은 11.7%(중대형상가), 전국 오피스 공실률은 11.1%로 전분기 대비 각각 0.7%포인트, 0.1%포인트씩 상승했다. 시는 중·대형 업무빌딩은 청년주택으로, 소형 업무빌딩은 공유주택으로 용도를 변경하면 재건축 용적률이나 그린벨트 규제 완화 없이도 주택공급을 늘릴 수 있다는 방침이다.

업계에서도 상업용지를 주거지역으로 최대한 활용하는 방안을 모색해야 한다고 주장하고 있다. 상업지의 주거비율을 90% 미만(서울 80% 미만)으로 제한한 현행 규제를 폐기하고, 시내 재건축·재개발 사업 활성화를 위해 현행 주거지역 용적률을 높이고, 층수규제도 완화해야 한다는 입장이다.

대한주택건설협회 관계자는 "상업용지의 경우 수요가 전혀 없는 경우에도 의무적으로 설치해 장기 미분양, 공실 등 사회적 낭비의 원인이 된다"면서 "현행 법규는 용도용적제에 따른 일률적인 도시지역 용적률 규제로 지속가능한 도심주택 공급과 합리적 도시관리가 불가능하다"고 말했다.

전문가들도 주택공급에 대한 보다 과감한 결단을 촉구하고 있다. 유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 "소득상승으로 서울 주택을 구매할 여력이 있는 사람이 늘어나고 있는데 구매할 주택이 부족하다는 게 문제"라면서 "이들이 갖고 있는 패닉바잉, 즉 '지금 아니면 영영 서울 집을 못 살지 모른다'는 공포가 가격을 끌어올리고 있기 때문에 지금 상황에서는 정부가 '서울에서 더 지을 수 있게 해주겠다'고 적극적으로 신호를 주는 게 중요하다"고 말했다.