정부가 기대한 '계단식 집값 하락' 결국 안 왔다…3년 새 서울 53% 급등

김재환 기자입력 : 2020-05-19 06:00
계단식 하락은커녕 전국·서울 계단식 상승세 뚜렷 은마·마래푸 등 찔끔 하락 후 벌써 회복세 들어가 “주택거래 기대수익 못 꺾으면 집값 계속 오른다“
서울 평균 집값이 이번 정부 출범(2017년 5월) 3년 만에 53% 급등한 것으로 나타났다. 불과 1년여 전 국토부가 "일정 기간 관망세 후 떨어지는 계단식 하락이 온다"고 진단한 이후로도 9% 올랐고, 그래프는 오히려 계단식 상승을 그렸다.

실제로 최근 대표 단지인 은마아파트와 마래푸(마포래미안푸르지오) 등지 실거래 내역을 보면 코로나 19 영향이 반영돼 찔끔 하락한 후 본래 가격으로 돌아가는 양상이다.

이에 전문가들은 주택거래로 인한 기대수익을 완전히 꺾지 않는 이상 정책이 나왔을 때 매물이 사라지는 잠깐의 휴식기에 이어 수직 상승하는 순환구조를 깰 수 없다고 제언했다.

18일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격은 지난달 기준 8억7379억원으로 집계됐다. 이는 3년 전 같은 달 5억6774만원과 비교해 53% 오르고 1년 전보다 9.3% 상승한 가격이다.
 

[그래픽 = 김효곤 기자]


지난 2019년 4월은 국토부가 가장 강력한 규제로 평가한 12·16 부동산 대책을 발표한 후 갭투자(전세 낀 주택 매매)가 줄고 시장이 안정화하는 추세라고 평가한 달이다.

당시 김흥진 국토부 주택정책관은 서울 일부 지역의 상승세가 보이자 "계단식 하락세가 이어지고 있다. 현재 시점은 계단의 평평한 부분. 다시 안정세가 견고해질 것"이라고 설명했다.

하지만 그래프를 장기 시계열로 그려보니 결국 전국과 서울 모두 계단식 상승 곡선을 그렸다. 하락한 시점과 가격은 극히 일부에 불과한 정도다.

전국으로 보면 지난달 기준으로 아파트 평균 매매가격은 3억7325만원이다. 이 역시 1년 전 3억4479만원보다 8.2%, 2억8425만원에 비해 31% 오른 정도다.

대표적인 단지의 경우 부동산 규제 또는 공급대책이 나오거나 최근 코로나19로 인한 시장 침체 영향이 반영됐을 때 찔끔 하락하거나 보합세였다가 급등하는 모습이 뚜렷했다. 

강남의 대표 재건축 단지인 ‘은마아파트’ 84㎡(이하 전용면적)는 9층이 지난달 21억5000만원에 거래됐다. 최근 18억원대까지 떨어졌다가 최고점으로부터 1억~2억원 밑으로 온 것이다.

강북에서 마포래미안푸르지오(마래푸)도 마찬가지다. 이번달 114㎡ 10층이 16억8000만원에 팔려 지난해 최고점이었던 18억원 코앞까지 왔다.
 

서울시 강남구 대치동 은마아파트 84㎡ 실거래가 추이.[자료 = 네이버 부동산]


이 같은 현상의 원인에 관해 전문가들은 주택거래로 인한 기대수익이 여전히 높다는 점을 짚었다. 저금리 레버리지를 활용한 주택 투자수요가 공급을 웃돈다는 얘기다.

이광수 미래에셋대우 수석연구위원은 "저금리 유동자금(잠재 수요)이 깔린 상황에서 정책이 나오면 집값을 결정하는 매도자들(공급)이 잠잠하니까 집값이 평행선이었다가 다시 오르는 것"이라고 진단했다.

이어 그는 "투자수요 기대이익을 꺾어서 공급이 수요를 완전히 웃돌아야 집값이 장기적으로 떨어진다"며 "현실적으로 집값 때문에 금리를 올리기 어렵기에 취득세를 20% 수준까지 올리거나 공급을 획기적으로 늘려 투자 매수에 나서지 못할 정도의 공포를 줘야 한다"고 말했다.
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