[아파트부자들] 투자 3년 만에 종잣돈 2억을 100억원으로…"곧 경제적 자유"

줍줍으로 시작해 갭투자·재개발까지 섭렵

현금화 수월한 분양권으로 시드머니 마련

갚을 수만 있으면 내 돈…레버리지 극대화

<편집자주> 우리는 한 해에 부동산 자산이 수억원씩 불어나는 시대에 살아왔습니다. 혹자는 이 기회의 땅에서 큰돈을 벌었고, 누군가는 적은 이윤에 만족하거나 손해를 보면서 부자들의 뒷모습을 바라보게 됐습니다.

그래서일까요. 30대 이상 성인남녀가 두 명 이상 모인 곳에서는 어김없이 "누가 어디에 뭘 샀는데 몇억원을 벌었대"와 같은 주제가 으레 오갑니다. 삽시간에 궁금증의 초점은 그가 언제, 어디서, 어떻게에 맞춰지죠.

이에 본지는 소위 '아파트부자'로 불리는 이들의 이야기와 재테크 노하우를 여러분께 소개하고자 합니다. 성공담과 실패 경험뿐 아니라 기회와 위기를 마주했을 때의 심정과 전략, 그 결과까지 전하겠습니다. 매주 월요일 30부작으로 연재합니다. 이 기록으로써 우리 모두 나름의 교훈을 얻어가길 바랍니다.
 

[그래픽 = 김효곤 기자]
 

"워킹맘으로 일을 마치고 집에 들어와서 아이를 웃는 얼굴로 보기가 참 힘들더라고요. 그래서 초등학교 보내기 전까지 경제적 자유를 얻고 싶다는 꿈을 꿨어요."

아파트부자들 열네 번째 주인공은 투자 3년 만에 종잣돈 2억원을 '어림잡아' 100억원 이상으로 불린 평범한(?) 39세 직장인이다.

자산가치를 어림잡은 이유는 짧은 시간에도 불구하고 30채 이상의 아파트를 매입하고 처분한 탓에 정확한 규모를 측정하기 어려워서다.

투자 특징은 대출을 최대한 끌어 한 채를 산 후 팔아 얻은 차익으로 두 채를 사고 다시 네 채로 뻥튀기하는 식의 공격적인 방식이다. 

종목은 크게 미계약 줍줍 및 분양권과 정비사업(재개발·재건축), 갭투자 세 가지 축으로 구성했지만, 주력은 분양권으로 삼았다.

초기 투자금이 적어 진입장벽이 낮고, 주변 시세를 갭메우기로 따라가는 특성상 차익계산이 쉬운 데다 현금화도 수월해 유동자금 위기에 대비할 때 유용하기 때문이다.

현재 보유 중인 매물 대부분은 지난해 부동산 법인을 설립해 넘겼다. 추가 취득세에다 법인 운영비까지 내도 절세효과가 더 뛰어나다는 판단이다.

그가 처음 투자를 시작한 시점은 지난 2017년으로 거슬러 올라간다. 출산 후 육아휴직 중에 맞벌이 월급만으로 아이를 잘 키울 수 있을지 모르겠다는 불안감이 계기가 됐다.

"현실을 깨닫게 됐다랄까요. 남편과 둘이 살기에는 부족한 것 없이 여행도 많이 다니면서 살았는데, 아이한테 뭔가 좋은 걸 해주기에는 모자랐던 거죠."

"그래서 자산을 불려야겠다 싶었어요. 인터넷 블로그와 카페를 활용했고, 오프라인 강의와 투자모임에도 적극적으로 참여했어요."

마침 지방으로 직장을 옮기게 됐고, 서울 전셋집에서 빼고 남은 2억원을 밑천으로 삼을 수 있었다.

"주택담보대출을 받아 거치 기간 10년으로 주거비용이 대폭 줄어서 종잣돈을 모을 수 있었어요. 시세도 계속 오르니까 분양을 받으면 돈이 되는구나라는 깨달음을 얻었죠."
 

리더스포레 투시도.(자료 = 한화건설)

이에 인천에서 줍줍으로 첫 투자에 입문한다. 지난 2017년 6월 '구월지웰시티푸르지오' 84㎡(이하 전용면적) 미분양 잔여 세대를 3억9000만원에 받으면서다.

그는 이후 부평과 부천, 송도 등지에서 미계약 물량과 분양권을 연달아 사들였다(사연자 요청에 따라 단지명은 비공개). 지난 2018년에는 세종시 대장주로 꼽히는 '리더스포레' 잔여세대 청약에 시도해 당첨되기도 했다.

인천에 집중한 이유는 집값이 가파르게 오른 서울에 규제가 집중되면서 '풍선효과'로 비규제지역의 가치가 오를 것이라고 예상해서다.

입지는 수도권광역철도(GTX) B노선과 지하철 7호선 등 호재가 있고 주변 신축 단지가 많지 않아 대장주로 떠오를 가능성이 있는 곳 위주다.

실제로 인천의 집값은 최근 역세권 신축 위주로 오르기 시작했다. 오는 12월 입주하는 지웰시티푸르지오 분양권 시세도 이달 기준 최소 6억원까지 오른 상태다.

이런 경험을 바탕으로 투자 종목과 지역을 넓혀가기 시작했다. 주식 분산투자처럼 리스크를 낮추고 기대수익을 높이는 방식이다.

특히, 적당한 차익의 매물을 매도하고 대출을 최대한 활용해 더 좋은 입지로 갈아타면서 자산규모를 급격히 늘려나갔다.

"투자 첫해에는 미계약 물량 두 채만 사들였거든요. 그런데 주변을 보니 자산규모를 최대한 키워놓은 사람들의 차익이 훨씬 더 크다는 걸 알게 됐어요."

"이때부터 종목을 넓히고 더 적극적으로 매입해야 한다는 생각이 들었어요. 분양권 흐름을 이해하니 재개발 투자로 어렵지 않았고, 갭투자도 시작할 수 있었죠."

그가 매입한 주요 매물은 수원 팔달6구역과 포항 장성 재개발, 충남 천안 백석더샾과 백석아이파크(갭투자), 두정 효성 해링턴(등기예정) 등이다. 모두 실투자금은 5000만원 이하다.

재개발 물건은 사업이 본격화하는 관리처분인가 단계 이후로 매입하되 철저하게 분석해서 투자금을 낮췄다. 매물마다 건설사가 제공하는 이주비 조건 등에 차이가 있기 때문이다.

팔달6구역 지층 빌라(1억1000만원)의 경우 이주비 6000만원(무이자 포함)에 무상이사비용 1000만원, 대출(감정가의 60%)을 활용해 실투자금은 3800만원에 불과했다.

이제 그는 경제적 자유를 앞두고 있다. 3년 안에 안정적인 자산 포트폴리오를 완성하고 자산을 관리하면서 아이와 함께 많은 시간을 보낼 계획이다.

"불과 몇 년 전에는 저축이 최고다. 이런 생각으로 살았거든요? 부지런하지도 않은 편이었고요. 아무래도 과감한 결정이 결과로 돌아오면서 확신이 생긴 것 같아요."

"분양권을 보다 보니 입지뿐 아니라 신축과 재개발 가치를 알게 되고, 매도·매수 타이밍과 가격 예측 능력도 생기더라고요. 그러니까 시작하는 게 가장 중요하죠."
 

팔달 6구역 힐스테이트 푸르지오 투시도.