수익형 재테크 '지식산업센터', 공급과잉 파고 넘을까

9월말 기준 전국에 승인된 지식산업센터 1097개소…올해만 118건 승인

지식산업센터 198곳은 입주 업체 구하지 못해…양극화 심화

대규모 업무 클러스터 및 대형 유통시설이 조성되고 있는 미사강변도시 내 지식산업센터 투시도. [이미지= 아주경제DB]

아파트형 공장으로 불렸던 지식산업센터가 우후죽순으로 늘어나면서 공급과잉 논란에 휩싸이고 있다.

지식산업센터는 제조업이나 지식산업·정보통신(IT)사업 등 6개 이상의 공장·지원시설 등이 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 말하는데, 이곳에 입주하는 기업들은 금융권 대출금리 인하와 더불어 각종 세제 혜택을 받을 수 있다는 장점이 부각되면서 본격적으로 주목받기 시작했다.

지식산업센터에 대한 관심이 지속적으로 커지면서, 공급 과잉에 따른 공실 증가와 이에 따른 수익성 악화도 문제점으로 대두되고 있다.

18일 한국산업단지공단에 따르면 9월 말 기준으로 전국에 승인된 지식산업센터 수는 1097개소다. 지식산업센터의 승인 건수는 △2016년 78건 △2017년 82건 △2018년 117건 △2019년 118건(9월 기준)으로 가파른 증가세를 보였다. 올 연말에도 수도권 각지에서 다양한 지식산업센터의 분양이 예정돼 있다. 일정대로 분양이 진행된다면 지식산업센터 역대 최다 승인건수는 격차를 더욱 벌릴 것으로 예상된다.

지식산업센터의 공급이 급증한 이유에 대해 전문가들은 기업의 수요 증가를 꼽는다. 오피스보다 저렴한 임대료에 세제 혜택이 있어 적지 않은 기업들이 지식산업센터로 발걸음을 옮기고 있다는 설명이다. 오대열 경제만랩 리서치팀장은 "지식산업센터가 아파트형 공장이라는 인식을 넘어 오피스의 대체 수단으로 자리잡으면서 투자수요가 증가한 것으로 보인다"며 "올해 말 일몰 예정이던 지식산업센터 취득·재산세 감면 혜택 역시 2022년 12월 31일까지 3년 연장되면서 관심도가 더 높아진 것 같다"고 분석했다.

그러나 매년 지식산업센터 승인 건수가 늘어나면서 결국 공급 과잉으로 포화상태에 빠져 급격한 공실과 수익성 악화가 문제가 될 수 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다. 기업들이 쾌적한 환경을 찾아 신축 지식산업센터로 빠져나가고 있어서다.

실제 소형 지식산업센터나 교통이 열악한 지식산업센터에서도 기업이 빠져나가 골머리를 앓고 있다. 산업단지공단은 지식산업센터 198곳이 공사를 끝내고도 입주 업체를 구하지 못하고 있는 것으로 파악한다. 지식산업센터 다섯 곳 중 한 곳은 사무실을 놀리고 있다는 것이다.

분양업체들이 열을 올리고 있는 세제 혜택 광고에도 주의가 필요하다. 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 지식산업센터에는 지식·정보통신(IT)산업의 중소·벤처기업 등으로 입주가 제한된다. 아울러 취득세와 재산세를 감면받기 위해선 분양을 받고 5년 이상 보유해야 한다. 그러지 않을 경우 면제된 세액을 다시 토해내야 한다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "얼어붙은 주거용 부동산 시장에서 꾸준한 임대 수익을 얻을 수 있는 지식산업센터에 대한 투자자들의 관심은 여전히 지속되고 있어 공급이 계속되고 있다"며 "하지만 과도한 공급물량 증가와 침체된 실물경제로 인해 지식산업센터 투자는 위험할 수 있어 지식산업센터가 위치한 지역과 입지가 더욱 중요해질 것이다. 따라서 지식산업센터도 양극화 현상이 일어날 가능성이 크다"고 시장을 분석했다.

이어 조 연구원은 "지식산업센터 투자를 생각하는 예비 투자자들은 분양광고의 문구 또는 분양 상담사들의 설명을 100% 맹신하지 말고 입지, 상품 구성, 배후 오피스 수요 등을 따져봐야 한다"고 조언했다.