중화동 모아타운 절반이 이주비 대출 막혔다

다주택자 조합원은 약 51.5%…LTV 0% 적용

조합원 지위 양도 제한으로 매도길 막혀

오세훈 "규제완화 국토부에 계속 요청할 것"

서울 중랑구 중화 2동 모아타운 사업지. [사진=서울시]

서울 중랑구 중화동 모아타운 절반이 다주택자인 것으로 나타났다. 다주택자는 이주비 대출이 막힌 상황에서 조합원 지위 양도 제한으로 매도까지 어려워지면서 이주 단계 지연이 예상된다.

25일 정비업계에 따르면 중화2동 모아타운(중화역 2-1·2·3·5구역)의 다주택자나 다가구 주택 소유자인 조합원은 약 51.5%로 집계된다.

조합원 총 1015명 중 524명은 다주택자나 다가구주택 소유주로 파악된다. 구체적으로 2-5구역은 62.6%로 비율이 가장 많았고, 2-3구역이 42.5%로 가장 적었다. 

이들을 중심으로 이주비 대출 우려가 터져나오고 있다. 해당 구역에 주택으로 보유하면서 다른 지역에 집을 갖고 있으면 다주택자 대출 규제로 사실상 주택담보대출비율(LTV)이 0%다. '1+1 분양'을 신청하는 조합원도 마찬가지다. 오로지 현금으로 공사기간 동안 이사 갈 전셋집을 마련해야 한다. 

이날 오세훈 서울시장이 중화2동 모아타운 사업지를 현장 방문한 가운데 손경훈 면목 4구역 조합장은 "다가구 주택 소유자인 한 조합원은 세입자에게 이주비를 주고 남은 돈이 1억원이다. 어떻게 전세를 얻어서 이주하겠냐"고 말했다.

조합원 지위 양도 제한으로 매도하기도 어렵다. 모아타운 사업은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 문제는 입주권이 없는 물건은 재개발 시 현금청산 대상이 된다. 현금청산은 통상 감정평가액을 기준으로 해서 시세보다 낮기 때문에, 소위 '물딱지(입주권 없는 물건)'라고 불린다. 다주택자는 이주비 대출이 안 나오는 상황에서 매도라는 퇴로도 막힌 셈이다.

1주택자도 투기과열지구 내 LTV가 40%로 제한되면서 자금 부담이 커졌다. 2-5구역 조합 관계자는 "사실 1주택자도 대출이 40%밖에 안 나온다고 하면 어디서 전세집도 제대로 구하기 힘들다"며 "이 동네가 전·월세 매물이 많은 것도 아니다"고 말했다. 

김치현 2-5구역 조합장은 "준공이 되더라도 LTV 40% 상한 때문에 잔금을 치르지 못해서 현금청산 위험을 걱정하는 주민이 많다"고 토로했다.

신병구 2-3구역 조합장은 "우리가 어떻게 투기 세력이라고 할 수 있냐"면서 "그저 좋은 집에 살고 싶어서 주거 환경을 개선하려는 것 뿐"이라고 호소했다. 

이에 오세훈 서울시장은 조합원 지위 양도 제한 및 LTV 대출 한도에 대해 김윤덕 국토부장관을 만나 규제 완화를 요청하겠다고 답했다. 

중화동 329-38번지 일대는 2003년 뉴타운, 2011년 재정비촉진구역으로 지정됐지만 2014년 해제되며 개발이 장기간 중단된 지역이다. 2023년 모아타운 대상지로 다시 선정된 후 관리계획 승인과 통합심의를 통과하면서 사업이 본격화됐다.

모아타운 선도사업지로 용도지역 상향, 용적률 완화 등 규제 완화 조치로 사업성이 개선돼 선정부터 통합심의까지 2년 3개월로 순항했다. 시는 사업시행인가, 이주, 착공 단계에도 공정관리 시스템을 적용하고 내년 1월부터는 모아주택 사업성 보정계수도 적용해 조합원 부담을 줄인다는 방침이다.