공인중개사 시험 응시자 10년만에 최저…"거래절벽 탓"

'마지막 관문' 2차 시험 응시, 지난해 4.5만→3.3만명

사진은 19일 서울 한 부동산 중개업소 세금 관련 게시물 모습. 2025.10.19 [사진=연합뉴스]

최근 몇 년 간 부동산 계약이 감소하면서 공인중개사 시험 응시자 수가 급감했다. 마지막 관문인 2차(실무) 시험 응시자는 10년 간 처음으로 3만명 대로 줄었다. 

4일 산업인력공단에 따르면 지난달 25일 있었던 공인중개사 시험 2차 응시자 수는 3만 3331명으로 집계됐다. 이는 최근 10년간 최저치로 2014년 4만5655명보다 적은 숫자다. 응시자는 시험 접수를 하고 나서 실제 시험에 응한 수험자만 집계한다.

2차 시험은 중개 실무에 필요한 세법·규정 등 3과목으로, 1차 시험을 통과해야 치를 수 있다. 2차 시험 응시자는 공인중개업 활황과 함께 2021년까지 급증했다. 2015년 5만8178명에서 2018년 8만327명으로 꾸준히 늘어나다가 2021년 9만2569명으로 정점을 찍었다. 이후 부동산 폭등기가 끝나면서 응시자 수는 2023년 6만5705명에서 지난해 4만9521명으로 감소세를 보였고 올해 4만명 아래까지 떨어졌다. 

이는 전국적으로 주택 거래가 감소하면서 공인중개업계가 불황을 겪고 있기 때문으로 풀이된다. 특히 서울은 집값이 급등하고 규제가 잇달아 발표되면서 거래가 위축되고 있다. 최근 10·15 대책에 따라 서울 전 지역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역 등 '3중 규제'로 묶이면서 거래 절벽이 내년 초까지 이어진다는 전망까지 나온다.

부동산 직거래가 늘어난 영향도 있다. 지난해 말 기준 주거용 부동산의 직거래는 19.5%로 5건 중 1건이 중개사를 거치지 않았다. 65만여 건으로 3년 새 124배나 늘었다. 아파트가 아닌 연립·다세대 주택과 단독·다가구 주택은 각각 36%, 51%를 기록했다.

개업 수도 지속적으로 감소해 신규 개업자 수가 처음으로 600명 밑으로 내려가기도 했다. 한국공인중개사협회에 따르면 지난 8월 기준 새로 개업한 공인중개사가 584명이다. 반면 폐업한 곳은 823곳, 휴업한 곳은 85곳으로 신규 개업보다 더 많았다. 

국내 공인중개사 자격증 보유자는 55만여명이지만, 실제 영업하는 공인중개사는 5분의 1수준이다. 8월 말 기준 개업한 공인중개사는 11만445명이다. 연초 11만1440명에서 1000명가량 줄었다. 

한국공인중개사협회도 이같은 문제를 인지하고 있다. 김종호 협회장은 지난 4월 취임식에서 부동산 공인중개업소의 휴·폐업이 늘어나는 이유에 대해 “부동산 공인중개사 자격증을 너무 무분별하게 내줬고, 직거래가 늘어나면서 중개사들이 잇따라 휴·폐업에 나서고 있다”고 말했다.