[통계로 보는 부동산] 뜨거워진 서울 아파트 매매가…전세가 못 따라가며 '거품' 우려도

서울 전세가율 52%, 강남 11개구 49%까지 하락

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

서울 아파트 매매가격이 다시 들썩이면서 전세가격과의 격차가 눈에 띄게 커지고 있다. 서울 한강벨트 등 주요 지역에 수요가 몰려 아파트 가격 상승률이 높아진 영향이 크다. 또 전세대출이 6·27 규제 영향으로 차단되며 전세가율이 계속 떨어지는 중이다. 규제만으로 아파트 가격 상승률을 잡지 못하자 부동산 시장에 거품이 발생할 수 있다는 우려도 나온다.   

26일 KB부동산이 발표한 아파트 매매가격 대비 전세가격비율에 따르면 8월 기준 서울 전세가율은 52.41%를 기록했다. 이는 전달(52.59%)보다 낮아진 수치다. 서울 전세가율은 6월에 오름세로 전환했지만, 6·27 대책 발표 이후 주택담보대출이 6억원으로 제한되고 소유권 이전 조건부 전세대출이 전면 금지되면서 전세가율은 빠르게 낮아지고 있다. 

강남3구(강남·서초·송파)를 포함한 강남11개구의 전세가율은 49.20%까지 떨어졌다. 수도권 평균(62.49%)과 비교하면 13%포인트 이상 낮은 수치로 전국에서 가장 낮았다. 서울의 전세가율이 낮아지는 것과 다르게 6개 광역시와 기타 지방의 전세가율은 8월까지 오름세를 보였다. 

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율을 말한다. 보통 60~70% 선을 적정선으로 본다. 이보다 낮아지면 매매가격이 과도하게 높거나, 전세가격이 제 역할을 못한다는 신호로 해석된다. 

업계에서는 서울의 전세 규제 강화가 전세가율에 가장 큰 영향을 준 것으로 보고 있다. 6·27 대출 규제로 수도권과 규제지역에서 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했고 유주택자의 전세대출도 2억원으로 줄이면서 전세대출 시장 규제를 강화했다. 이에 전세를 활용한 갭투자가 막혀 전세 매물 공급이 끊겼다는 지적이다. 여기에다 9·7 공급대책을 통해 1주택자 전세대출 보증 한도를 2억원으로 일원화하는 등 전세대출 받는 것을 더 까다롭게 만들면서 매매가와 전세가의 격차 확대 현상은 더 심화할 전망이다. 

매매가격은 계속 오름세를 타면서 전세가율 하락을 부추기고 있다. 한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주(9월 22일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.19%로 3주째 확대 흐름이 이어졌다. 서울 마포구, 성동구 등 규제지역이 아닌 '한강 벨트'를 중심으로 아파트값이 다시 요동친 영향이다. 

한강 벨트와 함께 강남권 아파트에서도 신고가가 계속 나오는 반면, 전세는 임대차 시장 위축과 월세 전환 가속화 영향으로 수요가 분산되며 가격 상승세가 크게 둔화하는 모양새다. KB부동산의 서울 월간 아파트 전세가격지수증감률은 6월 0.396%에서 8월 0.265%로 낮아졌다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "서울 강남3구의 아파트 가격이 상대적으로 많이 오른 영향이 크다"며 "지방은 집값이 오르지 않고 전세 수요가 많은 영향에 전세가율이 높아진 영향을 받고 있어 (서울과 지방의) 수요 양극화로 볼 수 있다"고 설명했다.