[치솟는 분양가] "공사비·규제·고급화에 얽힌 고분양가…결국 해법은 공급"

[그래픽=아주경제]

전문가들은 고분양가가 자재비 상승과 정책 요인, 아파트 고급화 등 복합적인 원인에 따른 것이며 정책만으로 해결하기 어려운 문제라고 진단한다. 분양가를 낮추기 위해서는 정부가 나서서 규제 문턱을 낮추는 한편 조합은 고급화 요구를 줄이는 등 실타래처럼 얽힌 요인들을 분석해 접근하는 시도가 필요하다는 지적이다. 

17일 업계에 따르면 원자재와 인건비 등 공사비 급등이 최근 분양가를 상승시킨 가장 큰 요인으로 지목되고 있다. 

한 대형 건설사 관계자는 “철근·레미콘 같은 주요 자재 가격이 국제 경기와 맞물려 오르면서 원가 부담이 눈덩이처럼 불어났다”며 “공사비가 2020년부터 30% 이상 올라 이미 감당 가능한 범위를 넘어선 상황”이라고 말했다. 그러면서 “공사비 보전이 이뤄지지 않으면 분양가 상승은 불가피하다”고 덧붙였다. 

대한건설협회 관계자는 "공공공사 사업은 물가 변동제를 통해 공사비 인상분을 보전하고, 한국토지주택공사(LH)나 도시공사가 발주하는 민간 참여 사업에서는 인상분을 각각 공사와 민간기업이 절반씩 맡는 식으로 일부 보전하고 있다”면서 “문제는 재건축·재개발 등인데, 조합과 시공사 간 공사비 인상 협상이 난항을 겪는 사례가 많다”고 말했다. 

공사비를 밀어올리는 요소도 복합적이다. 공사기간이 늘어날수록 공사비는 늘어나는데 각종 인허가 절차가 발목을 잡기 때문이다. 지자체의 기부채납 요구로 조합원들과 갈등이라도 불거지면 사업이 지연될 수 있다. 인허가 절차 간소화 및 과도한 기부채납 개선 요구가 나오는 것도 이러한 이유에서다. 

정부 정책 변화도 부담으로 작용하고 있다. 중대재해처벌법 시행, 녹색 건축물 의무화, 층간소음 기준 강화 등 안전·환경 규제가 강화되면서 건설 현장에서는 비용이 갈수록 늘어나고 있다는 것이다. 커뮤니티 시설이나 친환경 자재, 고급 마감재 등 고급화 요구도 분양가를 끌어올리는 요인으로 지적된다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “정부가 양보할 건 양보하고 소비자도 일정 부분 포기할 건 포기해야 한다”며 “층간소음 기준을 강화하면 주거 품질은 좋아지지만 그만큼 비용이 든다는 사실을 소비자도 이해할 필요가 있다”고 말했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "자재나 인력을 줄일 수는 없는 노릇”이라며 “정부에서 기술 개발을 통해서 생산성을 높이는 기술들을 개발하도록 유도해 건설 단가를 낮출 수 있도록 하는 게 최선"이라고 했다.

전문가들은 고분양가를 풀어낼 해법으로 공급을 지목하고 있다. 김덕례 실장은 “결국 물량이 없어서 생기는 문제”라며 “충분한 공급이 이뤄져야 경쟁에 의해 분양가가 자연스럽게 조정된다. 지금처럼 공급은 부족하고 수요만 많은 상황에서는 가격을 눌러놓아도 모두가 몰려드는 왜곡이 발생할 수밖에 없다”고 설명했다.