[세로도시-전문가기고] "뉴욕의 3300%, 일본의 1800%, 서울은?"

최민성 델코리얼티그룹 대표

서울도 도심 고밀 개발이 절실...'위기는 기회', 공·민 파트너십 발휘

[사진=연합뉴스]

글로벌 도시의 도심은 국가경쟁에서 중요하기에 고밀도 개발을 한다. 뉴욕 맨해튼의 철도차량기지를 개발하는 허드슨 야드 프로젝트는 용적률이 최대 3300%까지 가능하다. 일자리 창출, 저렴한 주택공급, 인근 오픈 공간의 개발권 구매, 현금과 현물 기부, 예술 공간 공급 등을 충족하면 용적률 인센티브가 적용되기 때문이다.

인근 월드트레이드센터는 9·11테러 이후 재개발되면서 용적률 1300% 건물들이 들어섰다. 뉴욕 중심 용적률은 대개 1800%가 넘고 구도심 주거지도 500%가 넘는다. 일본 도쿄 도심과 임해지역 31개 도시재생 특구의 민간사업도 기본 용적률에 추가로 평균 490%에서 최대 870%가 더해져 1800%나 된다. 국가전략특구에서 주택을 공급하면 도시재생 기여와 관계없이 최대 300% 추가 용적률이 부여된다.

서울시 용적률도 뉴욕이나 도쿄처럼 시대적 흐름을 따라야 한다. 서울시는 중심상업지역 법정 용적률이 1500%임에도 1000%로 제한하고 있다. 준주거는 500%지만 400%, 3종일반주거는 300%지만 250%, 2종일반주거는 250%지만 200%, 1종일반주거는 200%지만 150%로 묶어 놨다. 아파트 층수도 일률적으로 최고 35층으로 제한한다.

도시의 역할은 일자리 창출, 적절한 가격의 주택공급, 도시문화 제공, 건강을 중시하는 환경, 불평등을 줄이는 다양성과 포용성 등을 지속 가능토록 하는 것이다. 도시가 제 역할을 하려면 수요가 크게 필요한 곳에 부동산을 고밀도로 많이 공급해야 한다. 대신 수요가 적은 곳은 기존 자산을 재활용해야 한다. 스마트와 디지털 옷을 입으면 도시의 효율이 더 높아진다. 이게 진짜 도시 재생의 시작이다.

우리의 법정 주차대수와 용도규제도 현실화해야 한다. 도시 역할의 콘텐츠가 다양한 만큼 고밀도 건물의 용도도 복합 다양화되고 있다. 도시 라이프스타일도 계속 변하면서 건물의 사용 용도도 변한다.

2030년이 되면 자율주행 택시가 보편화되어 자가용 90%가 사라진다고 한다. 그렇다면 전철역 인근에 짓는 고밀도 건물은 주차장을 없애거나 최소화하는 게 필요하다. 주차장 투자비도 줄면서 주택공급 가격은 내려가고 차량 몰림과 탄소 배출이 줄어든다. 뉴욕 맨해튼은 이미 자가용 소유자가 아주 드물다.

건물 높이가 올라갈수록 도시 공원길은 확보되고 건강과 환경을 중시하는 도시가 된다. 35층 건물을 70층으로 높이면 절약되는 건물 바닥만큼 녹지가 확보된다. 개별 건물의 녹지를 전부 연결해 나가면 일상생활에서 늘 다닐 수 있는 공원길이 된다. 어차피 보이지도 않는 남산과 한강 조망보다 내 앞에 있는 공원길이 더 예쁠 수밖에 없다.

영국, 호주, 미국 등 대도시는 주택호수가 1000명당 430가구 수준이다. 이 기준으로 보면 인구 1000만명인 서울은 50만 가구가 당장 부족하다. 중구와 종로구는 지역내총생산이 높지만, 주택공급과 환경이 부족하다.

젊은 직장인들이 원하는 직주근접형 최적 입지이기에, 저밀도 민간부지를 고밀도 개발하면 부족한 주택을 해결할 수 있다. 경제와 주택환경이 뒤처지는 자치구는 미국의 기회 특구처럼 세금 감면제도를 도입해 기업유치와 주택공급을 하는 고밀도 도시재생이 필요하다.

도봉구, 중랑구, 노원구, 강북구 등은 경제가 취약하지만 젊은 인구가 몰려 살면서 주택가격이 서울 평균보다 저렴하다. 이런 곳에 고밀도 직주근접형 경제지구를 만들면 인재를 원하는 기업들을 유치할 수 있다.

정부나 서울시의 공공부지와 예산은 한계가 있는 만큼 민간의 땅과 자금을 활용해야 한다. 공공 참여형 개발은 비용과 시간이 많이 소요되기에 민간사업 활용이 더 지혜롭다.

민간에 용도전환, 용적률 상향, 세금 감면 등 과감한 인센티브를 제공해 고밀도 개발을 유도해야 한다. 물론 당연히 공공은 그 대가로 공공 인프라인 저렴한 주택, 유치원, 창업공간, 문화공간, 공원 등을 확보할 수 있다. 이것이 진정한 공·민 파트너십이다. 더불어 민간부동산의 공공 인프라 역할이다.