빌라엔 개발 호재, 상가엔 생계 위협…효창 4040가구 '엇갈린 셈법'

노후 빌라 소유주 기대감…상가·다가구는 보상·분담금 우려

주민 의향률 37.5% 그쳐…법정 동의율 3분의 2 확보가 관건

도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정된 서울 용산구 효창공원앞역 북측 일대 대로변에 마트, 음식점 등 상가가 늘어서 있다. [사진=장선아 기자]

서울 용산구 효창공원앞역 북측이 도심 공공주택 복합사업 후보지로 선정되면서 주민들의 셈법이 엇갈리고 있다. 노후 빌라 소유자들은 주거환경 개선과 자산가치 상승을 기대하지만, 임대수익이나 생업이 걸린 다가구·상가 소유자들은 보상과 추가분담금 등을 우려하고 있다. 일부에서는 비상대책위원회 구성까지 거론돼 향후 주민 동의 확보 과정에서 이해관계 조율이 과제로 떠올랐다.

5일 국토교통부에 따르면 효창공원앞역 북측은 최근 도심복합사업 신규 후보지 11곳 가운데 하나로 선정됐다. 효창동 일대 9만3262㎡에 약 4040가구를 공급하는 사업으로, 2027년 상반기 예정지구 지정과 2030년 하반기 착공이 목표다.

도심복합사업은 공공이 토지를 확보해 사업을 추진하고 토지등소유자에게 보상 또는 현물보상을 하는 방식이다. 일반적인 조합 방식 정비사업과 사업 구조가 다른 만큼 기존 부동산의 형태와 이용 방식에 따라 소유자들의 이해관계도 달라질 수 있다.

효창동의 한 공인중개사는 “노후 빌라를 가진 사람들은 개발로 주거환경이 개선되고 자산가치도 높아질 수 있다는 기대가 크다”면서도 “다가구주택이나 상가·빌딩을 가진 사람들은 임대수익이나 생업이 걸려 있어 분위기가 전혀 다르다”고 전했다.

인근 용문동의 한 공인중개사는 후보지 선정을 반기는 주민들이 많다면서도 “찬반 의견이 모두 있는 만큼 원주민들의 피해를 줄이면서 동의율을 확보해 나가는 것이 중요할 것 같다”고 말했다.

상가 소유자들의 우려는 현재 생업을 이어갈 수 있느냐에 맞춰져 있다. 이 지역에서 15년째 상가를 보유한 A씨는 “아파트를 원하는 것도 아니고 오랫동안 이곳에서 사업을 하며 재산을 일궈왔다”며 “이 일대에는 개인사업을 하는 사람들이 많아 개발은 생계와 직결된 문제”라고 짚었다.
 

서울 용산구 효창공원앞역 북측 도심 공공주택 복합사업 후보지 일대에 빌라와 상가 등이 밀집해 있다. [사진=장선아 기자]

이어 “도로변 상가 소유자들은 대부분 반대할 정도로 반대 의견이 강하다”며 “그동안 국토부와 서울시, 한국토지주택공사(LH) 등에 반대 민원을 제기해 왔고, 후보지 선정이 공식화된 만큼 비상대책위원회를 꾸려 대응해야 한다는 이야기도 나오고 있다”고 전했다.

다가구주택 소유자들도 고민이 깊다. 임대료를 생활비로 활용하는 경우 보상 수준과 추가분담금뿐 아니라 개발 과정에서 생활비 수입이 끊기는 문제까지 고려해야 한다. 비교적 최근 지어진 빌라와 원룸, 정상 영업 중인 상가 등이 사업지에 포함된 점을 두고도 일부 주민들의 불만이 나온다.

도심복합사업은 공공이 토지를 확보해 개발하고 소유자에게 보상 또는 현물보상을 하는 방식이다. 소유자 입장에서는 기존 자산의 보상 수준과 현물보상 조건, 개발 기간의 소득 공백이 동의 여부를 판단할 주요 기준이 된다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “상가를 보유하면 현재 임대수익이라는 현금흐름이 발생하지만 아파트로 개발되면 이 같은 수익이 사라질 수 있다”며 “아파트를 받을 수 있는지, 보상을 얼마나 받을 수 있는지 등을 놓고 소유자들의 고민이 클 수밖에 없다”고 설명했다.
 

서울 용산구 효창공원앞역 북측 도심 공공주택 복합사업 후보지 일대에 빌라와 상가 등이 밀집해 있다. [사진=장선아 기자]

이 같은 이해관계 차이는 향후 주민 동의 확보에도 영향을 줄 수 있다. 공모 당시 주민 의향률은 약 37.5%로 만점을 받았지만, 복합지구 지정에는 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의와 소유권 취득 또는 사용동의를 통한 토지면적 절반 이상의 확보가 필요하다. 초기 참여 의향을 법정 동의로 이어가는 절차가 남은 셈이다.

국토부는 노후도 등 법정 요건뿐 아니라 사업성과 주민 의향을 종합적으로 검토했다는 입장이다. 국토부 관계자는 “기존에 사업이 해제되거나 취소된 사례가 있었던 만큼 이번에는 주민 의향률을 사전에 조사해 후보지를 선정하면서 동의율 미달 가능성을 많이 줄였다”고 말했다.