[김윤섭의 MONEY부동산] "'집 사기 어렵네" 높아지는 대출문턱에 수요자들 한숨...스트레스 DSR 3단계 영향은?

서울 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

금융권의 대출 규제 강화로 올 하반기 '빚내 집 사기'가 한층 어려워질 전망이다. 당장 7월 1일부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)에 따라 금융권에서 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 줄어들게 되면서다.

이에 시장에서는 현금 보유력이 낮아 대출 의존도가 높은 수도권 중산층과 저소득층을 중심으로 ‘막차 수요’가 몰릴 수 있다는 분석이 나온다. 다만 전문가들은 이번 규제가 ‘예정된 변수’인 만큼 부동산 시장에 미치는 영향은 지난해 2단계 시행 때만큼 크진 않을 것으로 봤다. 기준금리 추가 인하 기대감과 공급 부족 우려가 규제 효과를 일부 상쇄할 수 있다는 분석에서다.

24일 금융권과 부동산 업계에 따르면 오는 7월 1일부터 '3단계 스트레스DSR'이 본격 시행된다. 스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 줄이는 제도다.

3단계는 DSR 규제가 적용되는 모든 가계대출에 스트레스 금리 1.5%포인트가 적용된다. 지방의 경우 기존 스트레스금리(0.75%)를 6개월간 유지한다. 

이 경우 소득 5000만원인 차주가 수도권에서 30년 만기, 원리금 균등상환 조건으로 주담대(대출금리 4.2%)를 받으면 한도가 최대 1700만원 줄어들 전망이다. 

시장에서는 대출 문턱이 높아지게 되는 만큼 규제 시행 전 내 집 마련에 나서려는 막차 수요가 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 

앞서 지난해 9월 2단계 스트레스 DSR 시행 전후에도 부동산 시장은 요동쳤다. 당초 7월 시행에서 2개월 연기되면서 수요가 몰린 영향이다. 지난해 1~5월 2700~5300건이던 서울 아파트 거래량은 수요가 몰리며 6월 7938건, 7월 9226건으로 급등했다. 하지만 같은 해 9월엔 다시 3181건으로 급락했다. 경기도 역시 연초 1만건대였던 거래량이 약 1만7000건대로 늘었고, 9월부터 하락세에 진입해 지난해 말에는 1만건대 벽이 무너졌다.

이에 이번에도 남은 기간 막차 수요가 몰릴 수 있다는 분석이 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “중산층과 저소득층은 집 구매에 있어 대출이 상당한 비중을 차지한다”며 “한도가 줄어드는 7월 전까지 대출을 받으려는 수요가 증가할 수 있다”고 내다봤다. 

다만 이번 조치가 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 게 대다수 전문가들의 견해다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “거래량은 줄겠지만 서울 아파트 매물 감소와 분양 저조, 기준금리 인하 기대감 등으로 주택 수요 위축은 제한적일 것"이라고 말했다.

심형석 우대빵연구소(미 IAU 교수) 소장도 "서울과 수도권의 경우 공급 부족과 '똘똘한 한 채' 현상으로 인해 꾸준히 집값이 상승하고 있고 기준금리 인하에 대한 기대감도 남아있어 대출 규제로 인해 급격한 주택 수요 위축이 나타나기는 쉽지 않다"고 분석했다. 

서울과 수도권 인기 지역 매수세도 꺾이지 않을 것으로 진단했다. 상대적으로 대출 규제에 영향이 덜한 데다 이미 토지거래허가구역 등으로 묶여 있어 투자 수요 유입이 쉽지 않기 때문이다. 

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "집값을 견인하는 서울의 강남3구, 용산, 마포, 성동 등 주요 지역은 이미 자산 여력이 큰 계층이 주도하는 ‘똘똘한 한 채 보유 시장’으로 변모한 상태”라며 “이들 지역은 대출에 의존하는 비율이 낮고 자금 조달 여력이 크기 때문에 스트레스 DSR 확대의 영향은 상대적으로 제한적”이라고 전망했다.

3단계 DSR 적용이 6개월 유예된 지방 역시 영향은 미미할 것으로 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “차등금리 적용이 지방에 유리한 조치이지만 수도권과 금리 차가 작아 매수세를 끌어올리는 데에는 한계가 있다”고 말했다. 고준석 교수도 “지방은 여전히 미분양 적체와 수요 부족 상황”이라며 “지방 부동산 시장의 추가 위축을 막는 효과 정도에 그칠 것”이라고 내다봤다.