강남급 인기는 옛말···작년 노원·도봉 부동산 경매매물 가치 '뚝'

매각가율 98%대서 73%대 추락

공사비 올라 재건축 시장 침체

고금리도 한몫···매매 수요 급감

상계 5단지 최고가 대비 45%↓

서울시 노원구의 한 아파트 단지 [사진=연합뉴스]

 
공사비 인상 등으로 재건축 시장에 옥석 가리기가 이어지자 서울시 노원구와 도봉구 경매매물의 시장평가가 뚝 떨어졌다. 노원·도봉구는 2년 전 강남권 다음으로 매각가율이 높았지만, 지난해엔 서울시 자치구 중 하위권으로 위치가 수직 낙하했다.
 
18일 법원 경매정보 사이트에 따르면 지난해 도봉구와 노원구의 경매시장 매각가율은 각각 73.1%와 73.5%로 25개 자치구 중 18위와 19위를 기록했다. 앞서 두 자치구는 2022년 경매시장에서 매각가율 순위 3위(도봉구 99%)와 4위(노원구 98.2%)를 기록한 바 있다.
 
매각가율은 감정가 대비 낙찰가의 비중을 나타내는 지표다. 2022년 당시 투자자들은 노원·도봉구의 매물을 감정가와 비슷한 수준으로 평가했으나 지난해엔 감정가보다 낮게 평가한 것이다.
 
투자자들의 평가가 떨어진 가장 큰 원인은 공사비 인상 등 여파로 재건축 시장이 침체한 탓으로 풀이된다. 노원·도봉구는 노후 아파트 비중이 높은 곳이라 재건축 시장 침체의 영향을 더 크게 받는 경향이 있다.

 
부동산R114 조사에 따르면 지난달 기준 노원구가 전체 16만3136가구 중 9만6159가구의 아파트가 30년을 넘어 58.9%의 비중을 기록했다. 도봉구도 6만4121가구 중 3만6428가구(56.8%)로 비중이 높았다. 서울 노후 아파트 비중 1, 2위 차지할 정도로 노후 아파트 많은 상황이다.
 
더욱이 오른 공사비를 부담할 만한 자금력을 갖추고 추후 일반 분양가를 크게 높여 수익을 낼 수 있는 강남권 주요 입지와는 달리 서울 노원·도봉구 등 서울 외곽 단지는 분담금을 부담할 여력이 적고 미분양 우려로 분양가 또한 크게 올리기 쉽지 않다. 공사비 부담이 더 크게 다가올 수밖에 없다. 이에 시세 또한 떨어지고 있다. 
 
앞서 노원구 상계5단지에서는 전용 31㎡(단일면적대) 소유자가 전용 84㎡를 받기 위해서는 분담금을 5억원 이상 내야 한다는 결과가 나오자 집값이 하락했다. 조합은 지난 11월 소유주 전체 회의를 열고 시공사인 GS건설과의 계약 해지 안건을 의결한 상태다. 앞서 해당 단지 전용 31㎡는 지난해 10월엔 5억원에 거래됐지만, 12월엔 4억4000만원에 팔린 바 있다. 이는 이전 최고가 8억원과 비교하면 45%가량 빠진 금액이다. 이달 2일엔 4억6000만원에 거래됐다.
 
지난해 9월 6억1800만원에 팔렸던 상계주공2단지 전용 58㎡ 또한 지난해 12월 13일 5억7000만원에 팔리며 2020년 7월 이후 처음으로 6억원 이하(직거래 제외)로 거래됐다. 도봉구 한양(2·3·4차) 전용 59㎡의 경우 지난해 8월 4억3000만원에 거래됐지만, 지난달 17일엔 3억4000만원에 손바뀜됐다.
 
아울러 노원·도봉구는 서울내에서 상대적으로 집값이 저렴한 곳으로 자금 여력이 부족한 사람들의 수요가 높은 상황이었다. 이른바 '영끌대출'을 통한 매수자가 많았으나 고금리가 유지되고 저리의 정책 대출인 특례보금자리론도 중단되자 수요 또한 줄어들었다.
 
여경희 부동산R114 수석연구원은 "노후 재건축 단지는 투자 목적 매수가 전체 중 많은 비중을 차지하기에 공사비 인상으로 추가 분담금이 예상되는 상황에서, 고금리 기조까지 이어지자 관망세를 보이는 투자자들이 늘어나고 있다"며 "당분간은 가격을 낮춘 급매 위주로 거래될 가능성이 크다"고 말했다.