"올해 주택가격 3~5% 하락, 2024년 수도권부터 반등 시작"

KB부동산보고서, 전문가 90% 이상 "올해 집값 하락" 전망

[사진=게티이미지뱅크]

부동산 경기침체가 지속되는 가운데 전문가들은 올해도 주택매매가격이 3~5% 하락할 것으로 예측했다. 다만 집값 급락에 따른 부동산 시장 경착륙 가능성은 높지 않은 것으로 분석됐다. 부동산 구입 시 선진국 대비 자기자본 비중이 높아 주택담보대출 부실 위험이 구조적으로 높지 않기 때문이다. 전문가들은 서울과 수도권을 시작으로 2024년부터는 집값이 반등할 것으로 예상했다.
 
◇올해도 3~5% 하락 불가피...2024년 수도권부터 회복

5일 KB금융지주 경영연구소가 건설·시행·학계·금융 등 각 분야의 전문가들을 대상으로 조사한 'KB 부동산 보고서'에 따르면, 조사에 참여한 전문가의 95%, 중개업소 96%, PB 92%가 올해 주택가격 하락을 전망했다. 
 
가격 하락폭에 대해서는 전문가와 PB는 3~5%, 중개업소는 5% 이상을 예상했다. KB경영연구소는 4.1% 하락을 예상했다. 수도권보다는 비수도권 하락률이 높았는데 수도권은 1~3%가, 비수도권은 5% 이상이 우세했다.

전세시장 역시 하락이 우세했는데 중개업소의 경우 5% 이상 하락을 예상했다. 가격 하락에 대한 주된 요인은 금리인상에 따른 금융부담이 가장 높았고, 경기 불확실성에 대한 우려가 뒤를 이었다.
 
주택매매가격 반등 시점에 대해서는 중개업자의 53%, 전문가의 45%, PB의 47%가 2024년을 꼽았다. 지역별 반등 의견은 수도권이 2024년 반등할 것이라는 의견이 56%로 가장 높았고, 5개 광역시와 기타지방은 47~48% 수준으로 수도권보다 반등 의견이 낮았다.

늦어도 2025년에는 주택시장이 회복세를 보일 것이라는 의견이 많았고, 2026년 이후 반등은 소수에 그쳤다. 반등시기는 대체적으로 중개업소가 전문가들보다 더 빠르게 보는 것으로 나타났다.
 
올해 주택 경기가 좋을 가능성이 큰 지역으로 서울과 경기가, 가장 위축될 지역으로 대구와 인천으로 나왔다. 투자 유망 부동산으로는 재건축(21%), 아파트 분양(21%), 준공 5년 이내 신축 아파트(16%), 재개발(12%) 순으로 거론됐다. 지난해 조사에서는 아파트 분양(27%)이 1위였지만, 올해는 원가 상승 등으로 분양가가 높아지면서 분양 아파트에 대한 장점이 줄어든 것으로 풀이된다.

전문가들은 주택시장 연착륙을 위해 필요한 정책으로는 주택담보대출 규제 완화, 생애 최초 주택구매 지원, 다주택자 양도세 중과 완화 및 주택담보대출 정책지원 확대 등을 꼽았다. 강남 등 규제지역 완화와 재건축 및 재개발 관련 추가 완화 등을 요구하는 의견도 나왔다.

◇주담대, 가계대출 연체율 안정적...부동산 경착륙 우려 크지 않아

주택시장 경착륙 가능성은 크지 않은 것으로 예상된다. 지난해 수도권 주택가격은 전년 대비 2.7% 하락했고, 아파트는 하락률이 4.7%에 달했다. 주택매매 거래량도 2021년 대비 50% 줄어 주택경기 위축에 대한 우려가 높아지는 상황이다. 전문가들은 매수심리 위축으로 인한 주택가격 조정 국면은 당분간 지속되겠지만 급락으로 이어질 가능성은 작다고 진단했다.

보고서는 "금융위기 당시 주요국의 LTV(주택담보대출비율) 수준은 70% 이상(미국 최고 100%, 영국 80∼100%, 홍콩 70%대 등)으로 느슨했던 반면, 한국은 50% 수준을 유지했기 때문에 가계 부실이나 주택보유자 처분 압력으로 이어지지 않았다"며 "주택금융규제가 선진국에 비해 높은 수준이기 때문에 주택담보대출 부실 위험이 구조적으로 높지 않고, 이에 따라 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 매우 낮다"고 설명했다.

서울, 수도권 일부 지역에서 급락한 아파트 가격이 주택시장 전체로 확산될 가능성도 낮다고 진단했다. 지난해 전국 아파트 가운데 20% 이상 가격이 하락한 아파트 비중은 전체 6.5%에 불과하며, 전체의 63%는 가격이 0~5% 하락하는 데 그치는 등 변동폭이 높지 않았기 때문이다. 가격 급락 아파트가 주택매매가격지수 하락에 미치는 영향은 0.86%포인트에 불과해 전체 시장을 대변하지 않는다는 설명이다.

실제 한국은행 금융안정보고서에 따르면 지난해 1분기 국내 가구의 LTV는 평균 38.7% 수준이다. 은행권의 경우 LTV 40% 이하인 가구가 58.4%, 비은행권은 LTV 70%를 넘는 가구가 15.1% 수준이다. 보고서는 "정부가 2019년 서울 등 투기지구 및 투기과열지역에 LTV 40% 규제를 시행하면서 주택담보대출 보유자의 자기자본 비중이 높은 수준"이라며 "금리상승에 따른 급매물 증가 개연성이 낮아 시장의 전체 급락으로 이어질 가능성은 매우 제한적"이라고 말했다.
 
가계대출과 주택담보대출 연체율도 역대 최저 수준인 만큼 금융시스템을 위협할 수준은 아니라는 분석도 나왔다. 최근 급증한 가계대출과 빠른 금리 상승으로 향후 2∼3년간 국내 가계대출 연체율이 오를 수밖에 없지만, 현재 은행권 주택담보대출 연체율이 0.1%대로 역대 최저 수준인 만큼 우량 차주 중심의 은행·조합·보험사의 경우 연체율이 현재의 두 배 수준으로 높아지더라도 2015년 수준에 불과하다는 설명이다.
 
한편 보고서에 따르면 지난해 전국 주택매매 가격은 1.8% 하락했다. 연간 주택매매 가격이 하락한 것은 2012년 이후 10년 만이다. 지역별 하락률은 대구(-5.2%)가 가장 높았고, 대전(-4.4%)과 수도권(-2.7%)이 뒤를 이었다. 광주(2.0%)만 유일하게 집값이 올랐다. 전셋값 역시 지난해 전국에서 2.5%, 수도권에서 4.0% 하락했다.

올해 주택시장 주요 이슈로는 △거래 절벽 지속 여부 △금리 변동과 영향 △다주택자 보유세 부담 완화 △속도 내는 아파트 재건축 △청약 수요 위축과 미분양 증가 △월세 부담과 깡통전세·역전세 등이 선정됐다.