[집값 어디로?] 국민 40%, 하반기 집값 변동 無?...고금리에도 엇갈리는 전망

서울 강남구 삼성동 트레이드 타워에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

올 상반기 미국에서 시작한 기준금리 인상 여파가 국내 부동산시장을 덮친 가운데 일반 국민 사이에선 하반기 집값 향방에 '변함이 없다'는 전망이 우세했다. 다만, 서울과 수도권 등 앞서 집값 상승세가 거셌던 지역에선 오히려 상승 전망도 나왔다. 

◆국민 40.3% "하반기 집값 변동 없다"...지역별로는 차이

국토연구원은 지난 2일 '6월 부동산시장 조사분석' 보고서를 공개하고 '2022년 하반기 주택시장 전망 설문조사' 결과를 발표했다. 설문조사는 6680가구의 일반 국민과 2338곳의 부동산 중개업소를 대상으로 6월에 실시했다.

해당 조사 결과 국민 10명 중 4명(40.3%)은 올해 하반기 주택가격에 변화가 없을 것으로 전망했다. 반면, 향후 하락할 것이란 전망은 36.5%(다소 하락 34.5%, 크게 하락 1.5%) 수준이었고, 집값이 오를 것이란 답변은 23.7%(다소 상승 22.9%, 크게 상승 0.8%)에 그쳤다. 

기준금리 인상으로 부동산시장의 매수심리가 위축되며 거래절벽 현상이 심화하는 상황에서도 집값 안정세에 대한 전망은 여전히 낮은 수준에 불과한 것이다. 

다만 지역별로 다소 차이가 있었다. 지역 내 주택 공급 과잉으로 지난해 하반기부터 꾸준히 집값이 하락세를 보이는 대구와 세종에선 각각 46.6%, 53.3%가 하락할 것으로 응답했다. 

반면 주택 공급이 부족하고 집값 상승세가 거셌던 서울에서 하반기 집값 하락 전망 응답률이 낮았다. 서울 국민의 35.4%가 하락세(다소 하락 33.4%, 크게 하락 2.0%)를 예상했지만, 변화가 없거나 상승할 것이란 응답은 각각 38.8%와 25.8%(다소 상승 24.0%, 크게 상승 1.8%) 수준이었다. 서울에서 올 하반기 집값이 크게 상승할 것이란 전망은 제주(2.2%)에 이어 전국에서 두 번째로 높은 수준이었다. 

반면, 현장에서 실물거래를 맡고 있는 중개업소의 집값 전망은 다소 다르게 나타났다. 중개업소의 57.6%가 올 하반기 주택가격이 하락할 것으로 전망한 반면, 변화가 없을 것으로 예측한 응답은 33.0%에 그쳤다. 상승 전망은 9.3%에 불과했다. 

중개업소의 하락 전망은 지역별로 크게 차이는 없었지만, 집값 하락세가 심화한 지역일수록 응답률이 높았다. 서울에선 54.7%가 하락을 예상한 한편, 대구와 인천, 세종 등에서는 73.3%와 76.6%, 57.5% 등을 기록했다. 

일반 국민과 중개업소 모두 올 하반기 주택시장에 가장 큰 영향을 줄 요인으로는 금리 수준(각 49.2%, 60.8%)을 꼽았으며, 뒤를 이어서는 개발 호재(15.6%, 5.5%), 대출 규제(13.3%, 17.4%) 등으로 나타났다. 

국토연구원은 "2022년 3분기 부동산시장 소비심리지수는 기준금리 인상에 따른 대출이자 부담, 지역 경기 상황 등의 영향으로 하향 움직임을 보일 것"이라고 설명했다. 
 

일반 국민 대상 2022년 하반기 주택가격 전망 설문조사 결과 [자료=국토연구원]

중개업소 대상 2022년 하반기 주택가격 전망 설문조사 결과 [자료=국토연구원]

◆국토연 "올 2분기부터 이미 하강 국면"

한편 국토연은 같은 보고서에서 올해 2분기(4~6월) '부동산시장종합지수(K-REMAP)'도 공개하며 전국의 부동산시장이 지난 2분기에 이미 하강 국면에 접어들었다고 분석했다. 

지난 2분기 부동산시장종합지수는 전국 기준 87.9, 수도권 87.1을 기록해 직전 분기의 보합 국면에서 하강 국면으로 전환했다. 

해당 지수는 지난해 6월 전국 139.6, 수도권 142.1로 최고치를 기록한 후 추세적으론 하락 추이를 이어오고 있다. 지난해 11~12월 당시 보합 국면에 접어든 후 올해 1~3월 다시 상승 국면으로 돌아섰다. 그러나 3월 이후부터 지수는 다시 급락하기 시작했고 5월부터는 하강 국면으로 전환했다. 

부동산시장종합지수(K-REMAP)는 거시경제와 주택공급·수요, 금융 등의 변수를 이용해 산출한 '압력지수'와 '소비자심리지수'를 종합한 것이다. 지수가 95 미만이면 부동산 시장 하강, 95~115 미만은 보합, 115 이상은 상승을 의미한다. 

지난 2분기 부동산시장 소비심리지수와 주택시장은 전 분기와 같이 보합 국면을 유지한 반면, 부동산시장 압력지수는 전 분기 대비 50.0포인트 하락하면서 상승 국면에서 하강 국면으로 급변했다. 주택매매시장, 주택전세시장, 토지시장 압력지수도 전 분기 상승 국면에서 모두 하강 국면으로 돌아서는 등 부동산시장이 전반적으로 얼어붙을 것으로 전망됐다. 압력지수란 거시경제, 주택 공급·수요, 금융 등의 변수를 반영한 수치다.

한편 3일 한국은행은 'BOK 이슈노트-주택시장 리스크 평가' 보고서를 통해 기준금리가 1.0%포인트(p) 오를 경우 1년 후 주택가격은 최저 0.4%에서 최고 0.7%, 2년 후에는 최저 0.9%에서 최고 2.8% 하락한다는 연구 결과가 나왔다. 이는 경제 모형을 활용해 금리 인상이 주택가격에 미치는 영향을 분석한 것이다. 
 

부동산시장종합지수(K-REMAP) 변화 추이 [자료=국토연구원]