'역대급' 종부세 고지서…1주택자·공동명의·3주택자 납부액은?

22일 종부세 고지서 발부…다주택자 세 부담 상당할 듯

올해 집값 상승과 종부세율 인상 등의 영향으로 주택분 종합부동산세(종부세) 부과 대상자가 크게 늘어 95만명에 육박하는 것으로 나타났다. 고지 세액도 5조7000억원까지 늘어났다. 서울 남산에서 바라본 마포,영등포, 양천 일대의 모습. [사진=연합뉴스]

고가 1주택자와 다주택자에게 '폭탄' 수준의 종합부동산세(종부세) 고지서가 22일 발부됐다. 세율·공시지가·공정시장가액비율이 줄줄이 오르면서 다주택자는 물론 '똘똘한 한 채' 소유자도 수천만원의 보유세를 납부해야 된다.

1주택자에 한해 종부세 과세 기준을 9억원에서 11억원으로 상향했지만, 공동주택 공시가격 현실화와 집값 급등이 맞물리며 고가주택 보유자는 종부세 부담을 피할 수 없게 됐다. 전국 공동주택 공시가격 상승률은 평균 19.08%로 14년 만에 가장 높았고, 공정시장가액비율도 지난해 90%에서 올해 95%로 올랐다.
 

1주택자여도 단독명의-공동명의 따라 납부액 달라

[그래픽=아주경제 DB]

22일 아주경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 서울 주요 아파트의 종부세를 모의계산한 결과, 세액공제가 없는 서초구 아크로리버파크(전용면적 84.97㎡) 1주택자는 올해 종부세로 1000만원 가까운 금액을 준비해야 한다.

아크로리버파크의 공시가격(23억4000만원)에서 1가구 1주택 공제가격인 11억원을 빼고 공정시장가액비율인 95%를 반영하면 종부세 과세표준은 11억7800만원이 된다.

여기에 6억~12억원 세율인 1.2%와 누진공제액 300만원을 적용한 뒤 재산세(498만원) 중복분을 제외한 종부세는 830만원이다. 종부세의 부가세인 농어촌특별세(종부세의 20%) 166만원을 더하면 종부세 합산액은 997만원이 된다.

1주택자이지만 종부세는 지난해 592만원에서 68% 상승해 부담감이 적지 않다. 지난해(21억7500만원)보다 공시가격이 7.5%, 세율이 0.2%포인트 오른 영향이다.

이에 따라 올해 아크로리버파크 1주택자가 재산세와 지방교육세, 도시지역분 등을 포함해 부담해야 하는 보유세는 총 1791만원 수준일 것으로 예상된다. 지난해보다 35% 오른 금액이다.

같은 1주택자여도 공동명의 여부에 따라 세액 차이가 크게 날 수 있다. 예를 들어 양천구 목동7단지 전용 101.2㎡ 1주택자는 올해 종부세로 232만원을 내지만 부부 공동명의일 경우에는 절반 수준인 128만원만 내면 된다.

단독명의는 목동7단지의 공시가격인 15억7700만원에서 1가구 1주택에 대한 공제액 11억원이 제외된다. 과세표준(4억5315만원)에 따라 3억~6억원 구간의 세율인 0.8%와 누진공제액 60만원을 적용하면 종부세는 302만원 수준이다. 여기에 재산세 중복분을 제하고 농어촌특별세를 적용하면 종부세 합산금액은 232만원이 된다.

반면, 공동명의일 경우에는 1주택자 특례는 미적용되지만 각 6억원씩 12억원이 공제돼 과세표준은 각 1억7900만원 수준으로 줄어든다. 과세표준이 3억원 이하여서 종부세율은 가장 낮은 0.6%가 적용된다. 이에 따른 종부세 합산금액은 각 64만원 정도에 그친다. 본인과 배우자의 종부세 합인 128만원만 납부하면 된다.

공시가격이 11억~12억원 구간이라면 공동명의가 단연 유리하다. 동작구 한강센트레빌(84㎡)과 영등포구 목화아파트(89㎡)가 대표적이다.

이들 아파트의 공시가격은 각각 11억2100만원, 11억7400만원으로 부부 공동명의의 최대 기본 공제액인 12억원을 밑돌아 부부 공동명의를 유지했을 경우에는 종부세를 내지 않는다. 반면 1주택 특례를 신청했을 때는 최대 30만원의 종부세가 부과된다.

다만, 단독명의는 보유기간과 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있지만, 공동명의는 세액공제를 받지 못한다는 점을 주의해야 한다. 고가주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 효과적일 수 있다.
 

'억' 소리 나는 다주택자 보유세 부담

1주택자의 종부세 상승률이 두 자릿수라고는 하지만 다주택자와 비교하면 부담의 정도는 적은 편이다. 올해부터 종부세율이 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 경우 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 2배가량 상향조정됐기 때문이다.

이에 따라 '똘똘한 두 채'를 갖고 있거나 3주택 이상 소유자라면 재산세와 종부세를 합친 보유세는 웬만한 대기업 부장급 연봉을 웃돌 수 있다.

실제로 서초구 반포자이(전용 84㎡)와 동작구 상도더샵1차(전용 84.992㎡)를 가진 2주택자는 올해 종부세로만 7367만원을 부담해야 한다. 지난해(2544만원)보다 3배 가까이 늘어난 금액이다.

두 아파트의 공시가격 합산금액이 32억원에 육박하는데 조정대상지역 2주택자여서 공제가격은 6억원에 불과해 과세표준은 24억5000만원에 달한다. 12억~50억원 구간의 다주택자 세율인 3.6%와 누진공제액 2160만원을 적용한 종부세 합산금액은 7300만원이 넘게 된다.

지난해까지만 하더라도 과세표준 12억~50억원 구간의 다주택자 세율이 1.8% 수준이었으나 올해부터 2배 상향된 영향이 크다. 반포자이와 상도더샵1차의 공시가격도 지난해보다 각각 10.2%, 33.8% 오르며 세 부담을 더했다.

수도권이 아닌 지역의 아파트를 보유하고 있는 3주택자도 '억' 소리 나는 종부세를 각오해야 한다.

서울 마포구 마포래미안푸르지오(전용면적 84.5978㎡)와 강남구 은마아파트(전용면적 84.43㎡), 대전 유성구 죽동푸르지오(전용면적 84.997㎡) 등 아파트 3채를 보유한 다주택자가 올해 내야 할 종부세는 6752만원에 달한다.

이들 아파트의 공시가격 합산액은 총 33억6100만원으로, 2주택자와 마찬가지로 6억원 공제에 그쳐 과세표준은 26억2295만원이다. 다주택자 세율을 적용한 종부세 합산액은 8102만원이 된다. 이 다주택자의 종부세 상승률은 172%, 보유세 상승률은 141%다.
 

오를 일만 남은 종부세…다주택자 매년 1억 이상 부담

문제는 앞으로다. 매년 가파르게 오르는 종부세를 납부해야 하는 다주택자의 부담감은 상당할 전망이다.

정부의 공시가격 현실화 로드맵에 따라 공시가격 현실화율은 2025년까지 매년 2~3% 상승한다. 공정시장가액비율도 내년에는 100%까지 오른다. 공시가격에서 종부세 공제액을 반영한 나머지 금액 전부를 과세표준으로 인정한다는 의미다.

그렇게 되면 반포자이와 상도더샵1차를 가진 2주택자가 내년 부담해야 하는 보유세는 1억2428만원(종부세 1억1148만원, 보유세 1280만원)에 달할 것으로 추산된다. 올해 146% 오른 데 이어 내년에도 추가로 48% 오르는 것이다.

마포래미안푸르지오와 은마아파트, 죽동푸르지오를 보유한 3주택자는 내년엔 올해와 비슷한 수준의 보유세를 내지만 2023년에는 1억318만원으로 1억원 넘게 납부해야 한다. 2024년엔 1억3217만원, 2027년 1억5095만원 등 매년 부담액은 늘어나게 된다.

우병탁 팀장은 "주택 가격이 급등하고 공시가격이 현실화되면서 웬만한 직장인은 보유세를 감당하기 힘든 수준이 됐다"며 "올 한해 집값이 오른 것을 감안하면 종부세율 변경이 없는 한 매년 부담은 커질 수밖에 없다"고 말했다.