공급 앞에 장사 없다…대구만 나홀로 '청약 빙하기'

물량 공세에 전국서 유일하게 미분양 쏟아져

특정 지역·면적 쏠림…미분양 70%는 동구

'힐스테이트 동인' 투시도 [사진=현대엔지니어링 제공]

최근 몇 년 동안 '공급 폭탄'이 이뤄지던 대구 분양 시장이 휘청이고 있다. 선호도 높은 대형 건설사 브랜드 아파트도 미분양이 나오는 등 전국에서 유일하게 '청약 빙하기'를 맞고 있는 것이다.

일각에서는 2008년 글로벌 금융위기에 준하는 최악의 미분양 상황이 재현되는 것 아니냐는 우려의 목소리까지 나오고 있다.
 

'공급 폭탄'으로 청약 경쟁률 '추락'

14일 부동산R114에 따르면 대구 분양 아파트의 1순위 청약 경쟁률은 지난해 21.9대 1에서 올해 10월 8일 현재 5.9대 1로 거의 4분의1토막 났다. 전국 시‧도 중 가장 큰 하락폭이다.

서울의 아파트 평균 경쟁률이 지난해 88대 1에서 올해 163대 1로 2배 가까이 뛴 것과 대조적이다.

이 같은 현상은 최근 4년 동안 대구에서만 매년 2만~3만 가구의 대규모 공급 물량이 쏟아진 결과로 풀이된다. 새 아파트가 수요를 충족할 만큼 공급이 쏟아지다 보니 청약 열기가 자연스럽게 식은 것이다.

지난해 대구에 분양된 아파트는 3만692가구로 전국 시·도 중 서울과 경기를 제외하면 가장 많았다. 올해도 예정 물량까지 합쳐 3만1384가구가 풀려 지난해와 비슷한 수준이다.

이에 따라 대구의 분양 경기는 당분간 악화될 전망이다.

주택산업연구원이 발표한 이달 대구 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 64.0로 전국 최저 수준을 기록했다. 전국 HSSI 전망치는 지난달보다 0.2포인트 오른 84.8였다.

HSSI는 공급자 입장에서 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 100을 기준으로 그보다 높으면 분양 전망이 긍정적이라는 것을 의미하고, 낮으면 부정적이라는 의미다.

주택산업연구원 관계자는 "대구는 전국 최저 수준 전망치를 보이며 주택사업경기에 대한 부정적 전망이 지속되고 있다"며 "주택사업계획 수립 시 철저한 지역 시장 모니터링 필요하다"고 밝혔다.
 

'힐스테이트 대구역 퍼스트' 투시도 [사진=현대건설 제공]

 

대구發 '미분양 무덤' 재현되나

수년째 공급이 이어지면서 미분양도 속출하고 있다.

국토교통부가 발표한 '8월 주택 통계'에 따르면 대구 미분양 공동주택은 2365가구로 전월(1148가구)보다 2배 이상 증가했다. 대구에서 미분양이 2000가구를 넘긴 것은 2015년 12월(2396가구) 이후 5년 8개월 만이다.

이는 다른 지역과는 전혀 다른 분위기다.

같은 기간 전국 미분양주택은 1만5198가구에서 1만4864가구로 역대 최저 수준으로 감소했다. 서울 미분양주택은 55가구에 불과했고, 수도권도 1183가구에 그쳤다.

상황이 이렇자 선호도 높은 대형 건설사 브랜드도 고전을 면치 못하고 있다. 지난달 공급된 현대엔지니어링의 '힐스테이트 동인'은 모든 주택형에서 청약 미달이 나왔고, 8월 분양한 현대건설 '힐스테이트 대구역 퍼스트 2차'도 총 162가구 중 20가구가 순위 내 미달됐다.

이를 두고 일각에서는 대구발(發) '미분양 무덤' 재현을 우려하는 목소리가 나오고 있다.

앞서 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 대구 아파트 분양시장은 사상 최악의 미분양 사태를 경험한 바 있다. 1990년대 후반 IMF 외환위기로 지역 기반 건설사들이 무너진 이후 2000년대 들어 수도권 기반의 건설사들이 대구 아파트 건설에 경쟁적으로 나선 영향이다.

2006년 하반기부터 입주물량이 쏟아지면서 2008년 12월엔 미분양주택이 2만1379가구를 기록하기도 했다. 2011년 12월이 돼서야 8672가구로 한풀 꺾였고, 2016년 12월(915가구)에는 1000가구 미만까지 떨어졌다.
 

"집값 하락으로 이어질 가능성은 낮아"

전문가들은 아직 글로벌 금융위기 당시와 비교할 정도의 '위험한 수준'은 아니라는 분석이다. 특정지역, 특정면적에만 미분양이 한정돼 있기 때문이다.

실제로 8월 대구 미분양 2365가구 중 69.2%가 동구에 몰려 있다. 이어 북구 327가구, 중구 193가구, 수성구 186가구의 순이다. 달성군은 21가구, 달서구는 1가구에 불과하다. 남구는 오히려 2017년 7월부터 2021년 8월까지 50개월 동안 '미분양 제로'를 기록하고 있다.

주택형별로는 60~85㎡가 2089가구로 가장 많고, 60㎡ 이하 213가구, 85㎡ 초과 63가구 등이다. 최근 분양 시장에서는 중대형 면적이 인기를 끌고 있는 반면, 건설사에서는 중소형 면적을 주로 공급한 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

'악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양주택도 8월 현재 125가구로 전월보다 12가구(8.8%) 감소했다.

글로벌 금융위기 당시에는 입주예정자들이 실거주를 포기하고 입주하지 않아 준공 후 미분양이 대거 발생했지만, 이번에는 공급 과잉에 따른 자연스러운 현상이라는 것이다.

이 때문에 미분양 주택 증가가 지역 주택 가격 하락으로 작용하지는 않을 것이란 의견도 있다. 집값과 전셋값이 전체적으로 상승기에 있어 약세로 전환하긴 쉽지 않은 상황이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "당장 대구의 미분양 물량이 늘어났다고 집값이 하락할 가능성은 낮다고 본다"며 "대구보다 인근 하급지역에서도 가격 상승 흐름이 유지하고 있고, 현재는 전체적으로 전셋값이 강세이기 때문에 아파트값은 강세를 유지할 것"이라고 말했다.