"예상 뛰어넘는 특단의 대책"…주택시장 안정화는 '물음표'

역세권 고밀개발 등 이미 언급된 대책 담길 듯

서울 도심 20만 가구 이상 공급해야 효과 예상

문재인 대통령이 18일 청와대 춘추관에서 열린 신년 기자회견에서 기자의 질문에 답하고 있다. [사진=연합뉴스]

문재인 대통령이 설 연휴 전 '특단의 부동산 공급대책'을 내놓기로 하면서 부족한 물량을 어디서 채울지 관심이 쏠리고 있다. '시장 예상'을 뛰어넘기 위해선 최소 20만 가구 이상이 서울 도심에 공급돼야 하는데 현재로서는 당초 계획했던 공급량도 채우기 힘든 상황이어서 정책 실효성에 대한 의문은 계속되고 있다. 

문재인 대통령은 18일 열린 신년 기자회견에서 "기존의 투기를 억제하는 기조는 그대로 유지하면서 부동산 공급에 있어서 특단의 대책을 마련하려고 한다"며 시장에 확실한 공급 시그널을 보냈다. 수요 억제를 고집해온 그간의 정책 기조와는 반대되는 모습이다.

문 대통령은 "수도권, 특히 서울 시내에서 공공부문의 참여와 주도를 더 늘리고 인센티브를 강화하고 절차를 크게 단축하는 방식으로 시장이 예상하는 수준을 뛰어넘는 부동산 공급을 특별하게 늘릴 것"이라고 강조했다.

정부가 직전 공급대책인 8·4 대책에서 서울 도심 13만 가구 공급 방안을 내놓은 만큼 이번에 내놓는 대책에는 역세권과 빌라 등 저층주거지, 준공업지역 등 저밀개발된 지역을 중심으로 최소 20만 가구 공급안이 담길 수 있다.

정부는 평균 용적률이 160%인 역세권의 1·2층 저층 주택을 통합해 최대 700% 이상으로 용적률을 높이기 위해 19일 역세권 복합개발 규제를 완화할 수 있도록 시행령을 개정했다.

공공재개발의 경우 15일 정부가 서울시내 시범사업 후보지 8곳을 선정하는 등 사업 시동을 걸었다. 한국토지주택공사(LH)가 이들 지역을 연말까지 정비구역으로 확정할 방침이다. 여기에 70개 구역이 공모에 참여한 만큼 심사를 통해 대상 지역을 확대해 공급물량을 추가로 늘릴 여지도 많다는 분석이 제기된다.

공공재건축도 후보지 최종 확정을 위해 사전컨설팅 회신 단지와 지속적으로 교감하고, 추가 단지 모집을 위한 2차 컨설팅도 추진한다는 방침이다.

공공 정비사업이 정부 계획대로 진행되면 서울 도심에만 총 9만 가구가 공급될 수 있다.

그러나 업계에선 조만간 발표될 대책에서 시장을 잠재울 만한 정책은 없을 것으로 보고 있다.

지난해 5·6 대책과 8·4 대책에서 발표한 공공 정비사업, 역세권 고밀개발, 도심 내 신규택지 사업이 아직 본궤도에 오르지 않았거나 이제 막 개발구상에 착수했기 때문이다. 기존 정책이 무르익지 않은 상태에서 대책만 추가하는 방식은 정부에 부담으로 작용할 수 있다.

공급 확대의 발목을 잡아온 것으로 평가받는 재건축·재개발과 양도세 중과에 대한 그간의 입장도 고수했다.

정부가 주도하는 주택공급 방안이 현실화되기까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼 단기적으로 주택시장 불안을 잠재우기 위해서는 민간 정비사업 규제 완화 등의 대안이 필요하다는 지적이지만 정부는 공공 주도 방식을 이어갈 전망이다.

그러나 민간을 배제한 정비사업만으로는 공급량을 모두 채우기 힘들다.

당초 5만 가구 공급을 목표로 진행 중인 공공재건축은 사전컨설팅 결과, 나홀로 아파트 등 500가구 이하의 소규모 아파트만 관심을 보이고 있다. 이마저도 단지 모두 공공재건축을 하겠다는 의지를 보여야 2771가구 공급이 가능하다. 당초 목표량의 5% 수준이다.

양도세 강화를 유예하거나 완화해 다주택자의 퇴로를 열어줘야 한다는 의견이 있지만 이 역시 당초 계획대로 추진할 예정이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "현 정권의 부동산 정책은 규제 유지 속에 공급을 확대하겠다는 투트랙 방식이 유지되고 있다"며 "설 전에 특단의 공급대책을 마련하겠다지만 대부분 이미 언급된 대책들인 데다가 기존의 규제는 유지하는 만큼 정책의 실효성을 기대하기는 어렵다"고 말했다.