대법원 “계약 해제로 자기 토지 원상회복한 때는 취득세 과세 대상 안돼”

토지소유권을 새로이 취득하는 것이 아니라 신탁했던 부동산에 대하여 형식만 소유권이전등기의 형식을 취하여 소유명의를 회복한 경우에는 취득세 과세대상이 되지 않는다고 대법원은 판시했다.

대법원(주심 대법관 김상환, 2018두32927)은 2020년 1월 30일 한국철도공사가 서울 용산구청장을 상대로 낸 취득세 경정청구 거부처분 취소 사건에 대하여 “신탁계약 해지로 인한 해제권의 행사에 따라 부동산매매계약이 적법하게 해제되면 그 계약의 이행으로 변동되었던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 상태로 복귀하는 것이므로 매도인이 비록 그 원상회복의 방법으로 소유권이전등기의 방식을 취하였다 하더라도 매매 등과 유사한 새로운 취득으로 볼 수 없어 취득세 과세대상이 되는 부동산 취득에 해당하지 않는다”고 판단하였다.

대법원은 토지를 취득한 사람이 원래 그 토지소유자였고, 이를 신탁하였다가 원상회복으로 소유권이전의 방식으로 소유명의를 취득한 것은 지방세법상 부동산을 취득한 것이 아니므로 취득세 부과는 잘못이라고 판단한 것이다.

취득세는 일정한 소득을 얻었음을 전제로 하는 소득세, 법인세, 부가가치세와 다르게 취득한 행위 자체에 주목하여 부과하는 세금이다. 그렇기 때문에 행정청은 소유명의 이전의 실질을 판단하지 않고, 명의자 취득 행위에만 초점을 맞추어 원상회복으로 토지를 취득한 사람에게도 취득세를 부과한 것으로 보인다.

이 사건의 원심(서울고등법원 2017누71385)은 “형식적으로 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 신탁자인 수익자에게 이전하는 모든 경우에 취득세 과세대상이 된다고 볼 수 없고, 그 소유권 이전의 실질에 비추어 해제로 인한 원상회복의 방법으로 이루어진 경우에는 취득세 과세대상이 된다고 볼 수 없다”는 법리를 전제로 이 사건 토지에 대하여 취득세 과세대상이 아니라고 판시하였다.

대법원은 원심을 그대로 확정하였다.

이 사건 지방세법 제6조의 취득세의 과세대상인 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자 등에 의한 취득으로서 원시취득, 승계취득 등의 모든 취득을 말한다고 규정하고 있다. 대법원은 이 사건에서 원소유자가 형식적으로 신탁재산인 부동산을 수탁자로부터 소유권 이전받은 것이 계약해제에 따른 원상회복이므로 이 사건 지방세법 제6조상의 매매 등에 따른 부동산 취득에 해당하지 않는다고 판단한 것이다.

다만, 취득세의 특성상 매도인이 매수인에게 토지소유권을 이전한 뒤에 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하고 소유권이 말소된 경우에 매수인이 납부한 취득세는 환급이 안된다. 즉, 일반적으로 잔급지급 후에 매수인에게 소유권이전등기를 하지만, 우선 매수인 명의로 소유권이전등기를 한 후에 잔금미지급으로 계약이 해제될 경우에 매수인이 이미 납부한 취득세는 매수인에게 환급이 안된다는 것이다.

이와 관련하여 대법원(2018두38345)은 “일단 적법한 취득행위가 존재하였던 경우에는 매수인이 취득세를 납부한 다음 매매계약이 해제되더라도 이미 납부한 취득세는 돌려받을 수 없다”는 입장을 밝힌바 있다. 대법원은 취득세에 대하여 유통세, 행위세로서 취득행위 그 자체에 대하여 부과되는 취득세의 특성에 주목하여 일정한 소득을 얻었음을 전제로 하는 소득세, 법인세, 부가가치세와 다른 입장을 지속적으로 유지하고 있는 것이다.

이렇게 매수인이 소유권을 취득한 이후에 이미 납부한 취득세는 추후에 일정한 사유로 계약이 해제되어 소유권이 말소된 경우에 매수인에게 환급되지 않는다.

거래가액이 큰 부동산을 매매하는 경우에 취득세 또한 그 부담이 크다. 따라서 거래시 취득세의 특성을 잘 이해하고 그 위험을 사전에 예방하는 것이 필요하겠다.

[사진=아이클릭아트 제공]