[CEO 칼럼] ​바다수위 상승으로 해안가 투자자산 위험성 증가

최민성 델코리얼티그룹 대표

최민성 델코리얼티그룹 대표. [사진=아주경제 DB]

최근 인도네시아 술라웨시섬에서 발생한 쓰나미로 많은 인명피해와 재산피해가 발생했다. 지구 온난화 영향으로 북극과 남극 빙하가 녹고, 파도와 바람에 의한 자연적인 침식, 해안가 개발 등으로 전 세계 해수면은 연간 평균 약 2㎜씩 상승하고 있다.

특히 세계기상기구(WMO)에 따르면 올해 들어서는 4㎜ 가까이 상승하고 있다. 그중 1㎜는 그린란드 빙하가, 0.6㎜는 남극대륙의 얼음이 녹아서 생긴 것이라고 한다. 유엔 정부 간 기후변화위원회(IPCC)의 최근 연구결과에 따르면 2100년경 해수면이 2~3m까지도 상승할 수 있다고 전망한다.

최근에는 '기후 젠트리피케이션(Climate Gentrification)'이라 하여 기후변화가 부동산 시세에 영향을 미쳐 원주민이 지역에서 내쫓기는 일이 벌어지고 있다. 미국 마이애미 비치는 대표적 휴양지이자 부자 동네로 유명하지만, 허리케인 등으로 해수면이 상승하면서 침수가 잦아지고 있다.

반면 내륙으로 12㎞ 떨어진 리틀 하이티는 고도가 마이애미 전체 평균보다 1.5배 정도 높아 침수 위험이 적다. 이곳으로 인근 부자들이 대거 이주해오고 있다. 임대료가 크게 오르면서 원주민들이 쫓겨나고 있다.

이탈리아의 베네치아도 해수면 상승으로 주택 보험료와 유지비, 교통비 등 부담이 늘어나면서 떠나는 주민들이 늘고 있다.

'그린 젠트리피케이션(Green Gentrification)'도 발생하고 있다. 덴마크 코펜하겐에서는 해수면 상승에 대비해 물을 흡수할 수 있는 녹지를 조성했다. 녹지 인프라 덕분에 지역은 좋아졌지만, 부동산 가격이 상승하면서 쫓겨나는 세입자들이 늘고 있다.

미국의 글로벌 국제관문 도시인 뉴욕과 샌프란시스코 베이는 부동산 투자규모와 기관투자 보유자산에서 가장 큰 몫을 담당한다. 이들 도시 중 해안가에 인접한 비즈니스 지역은 해수면에 근접해 있다.

지금 이곳에 많은 자산을 투자하고 있는 기관투자자들은 자신의 포트폴리오가 기후변화에 심각하게 노출되어 있다는 사실에 당혹해하고 있다. 투자자들은 국제관문 시장이라는 양호한 관점과는 별도로, 해수면 상승이라는 중요한 투자변수로 고민하고 있다.

미국 국가 부동산투자신탁 위원회(NCREIF)는 부동산 지수인 NPI로 미국 상위 50개 대도시의 부동산 가치를 평가하고 있다. 기관이 투자한 자산의 등급을 파악하고 대출신뢰성을 증진시키기 위해서다.

해수면 상승으로 위험성이 높은 지역은 부동산 가치가 대폭 하락한다. NPI 상위 50개 지역 중 9개 메트로 지역이 해수면 상승에 노출된 상위 10%에 들어가 있다. 샌프란시스코 베이, 뉴욕 시티, 마이애미, 호놀룰루, 웰링턴 등이 포함돼 있다.

투자자들은 자산위험의 안전장치로 보험을 활용하고 있다. 그러나 위험이 높아지면 보험료가 급격히 상승한다. 더구나 보험은 자산의 손실을 보호하지만, 잠재적 자산 가치하락은 보호하지 못한다.

투자자들은 자산 자체의 회복력 강화에 힘쓰고 있다. 그러나 더 중요한 것은 범람지역 전체적으로 회복력이 강한 인프라를 보유하는 것이다. 해수면 상승 피해는 지역 전체적으로 영향을 미쳐 보험료 인상, 복구를 위한 세금 인상, 투자와 경제활동 위축을 초래한다.

콜로라도 대학과 펜실베이니아 대학의 공동 조사에 따르면, 해변에 인접한 주택은 안전한 지대의 주택에 비해 평균 6.6% 낮은 가격에 거래된다. 또 해수면 상승과 허리케인 피해가 예상되는 위험지역의 주택가격은 14.7%가 낮다. 미국 사우스캐롤라이나 애슐리 강 지역의 일부 주택은 계속되는 범람으로 아예 주택기능을 상실했다.

그동안 고액 자산가들은 여름휴가를 위해 해변이나 강가의 주택을 매입했지만, 지금은 위험지역은 외면하거나 큰 폭의 가격인하를 요구하고 있다. 미국 플로리다, 뉴저지, 마이애미의 해변 인근의 저지대 주택 가격은 지금 안전지역의 가격 상승 폭을 따라가지 못하고 있다.

국립해양조사원에 따르면, 우리나라 해수면도 매년 평균 2.5㎜ 정도 상승하고 있다. 올 7월 부산발전연구원은 2100년까지 한반도 해수면이 1m 상승해 여의도 면적의 300배에 이르는 지역이 침수되고 125만명이 피해를 입을 것이란 전망을 내놓기도 했다.

이제는 우리도 리츠 등 부동산 유동화가 증가함에 따라, 해수면 상승과 관련한 객관적 자산평가 시스템을 도입할 때가 됐다. 그리고 필요 이상의 해안가 개발은 자제하면서, 범람 가능지역 전체적으로 회복력이 강한 인프라 조성에 더 초점을 맞춰야 할 것으로 보인다.