[김창익의 부동산 인더스토리] 당신의 강남 입성, 10년 뒤엔 불가능하다

한강변 40만가구 재건축 완료전에 기회 잡아야

 

아주경제 김창익 기자 = 피에르 모렐 감독의 2004년작 ‘13구역’은 주거 양극화의 극단을 보여준다. '레옹'을 연출했던 뤼크 베송 감독이 각본을 쓴 이 영화는 야마카시란 신종 익스트림 스포츠 액션으로 부각됐지만 내용상 낙오자들의 거주지 13구역의 부패와 단절의 원인이 결국 지배권력의 음모였다는 것을 보여주는 사회고발 영화로 볼 수도 있다. 가장 인상적인 점은 주거 양극화가 극단화되면서 지배권력이 13구역을 성벽으로 폐쇄시키고 다른 구역과 단절시켜 버린다는 점이다. 이유는 그들과의 소셜 믹스(사회통합)가 불가능하다는 것이다.

서울에서 주거 양극화가 가속화하면서 강남권과 다른 지역을 가르는 유리 성벽이 쳐지고 있다. 영화 속 이야기가 세월을 타고 와 서울 한복판에서 현실화하고 있는 것이다. 13구역이 낙오자들의 구역을 단절시키기 위한 것이라면, 강남을 둘러싸는 유리벽은 주거 상위계층의 구역을 대상으로 한다는 점에서 다르다.

서울 아파트 시세는 강남 재건축이 견인한다. 1990년대 후반만 해도 2억원이면 대치동 은마 등 어지간한 강남권 재건축 아파트를 살 수 있었고 이 가격은 강북 상계동 아파트 가격과 그다지 큰 차이가 없었다. 하지만 이후 2007년까지 강남 재건축 아파트가 천정부지로 치솟으면서 반포 등지의 신축 아파트는 대부분 10억원을 넘어섰다. 

양극화가 상당부분 진행됐지만 아직 일부 중산층에게 강남은 딴 세상 이야기가 아니다. 손을 뻗으면 닿을 수 있다는 희망의 끈을 놓기엔 아직 여지가 있는 것이다.

재테크 전문가들 사이에선 한강변 재건축이 마무리되기 전인 앞으로 수년간이 강남에 진입할 수 있는 마지막 기회라고 입을 모은다. 재건축이 속속 진행되면 2~3년 뒤부터 이주자들은 결국 주변 신축 아파트를 찾게 되는데, 이주 수요에 비해 신축 아파트는 턱없이 부족할 게 뻔하다.

강남 아파트 가격은 눈덩이를 굴릴 때처럼 천정부지로 치솟을 수밖에 없다. 이런 현상은 한강변 40만 가구의 재건축이 모두 마무리될 때까지 지속될 것이다. 그 사이 강남 재건축 일반분양가는 평당 1억원을 넘어서고 이후 실거래가에 평당 수천만원의 프리미엄이 붙는 건 시간 문제라는 게 강남 재건축을 둘러싼 ‘눈덩이 굴리기’ 가설의 골자다. 

국토교통부가 26일 발표한 ‘2017 공동주택 공시가’에 따르면 서울 아파트 평균값은 3억600만원이다. 전국 평균(1억7600만원)의 두배 가까이 된다. 서울에서 가장 비싼 아파트는 이건희 삼성 회장도 소유한 것으로 유명해진 서초동 트라움하우스5차(전용 273㎡)로 공시가가 66억1600만원이다. 서울 평균 아파트 22채를 살 수 있는 가격이다. 이 같은 차이는 시간이 갈수록 벌어지는 구조다. 지난 한 해 공동주택은 전국 평균 4.44%가 올랐는데 수도권은 5.88%, 서울은 8.12% 올랐다. 오름 속도도 서울이 전국 평균의 두 배 가까이 된다. 대표적 강남권인 서초구(10.05%)와 강남구(11.75%)는 10%를 웃돈다. 6억원 이하 주택은 1년 새 3.91%가 오른 반면 6억원 초과 주택은 같은 기간 8.68%가 뛰었다.

이런 추세라면 현재 10억원짜리 강남구 소재 아파트는 10년 뒤면 20억원을 훌쩍 넘게 된다. 반면 3억원짜리 강북 아파트는 20년 뒤래야 5억원을 웃도는 수준이다. 7억원의 간극이 10년 뒤면 15억원으로 두 배 이상 더 벌어지는 것이다.

반포와 압구정, 현대차 빌딩이 들어서는 삼성역과 롯데월드타워가 들어선 잠실역을 잇는 이른바 골든라인 주변의 아파트들은 평균 시세가 수십억원까지 치솟을 것으로 전망된다.

콘크리트 벽이 없어도 대다수 일반 서민들은 그곳에 발을 디딜 수조차 없는 세상이 다가온다. 매수는 물론 전셋값조차 부담하기 힘든 주거 양극화가 곧 현실화될 것이다.

13구역에서처럼 양극화의 갈등은 정점에서 반드시 폭발한다. 모든 사람이 강남에서 살 필요는 없지만 주택시장에서 강남이 갖는 상징성의 무게를 감안하면 충분히 현실에서의 갈등을 증폭시킬 수 있다.

소위 오피니언 리더라면 사회적 갈등을 유발할 수 있는 이런 극단적인 현상을 외면하라고 말하고 싶지는 않다. 양극화로 인한 사회적 비용을 줄이기 위해 정교한 주거안정대책을 양산하라고 정부에 촉구하려는 것도 이 글의 목적은 아니다.

양극화의 화약을 실은 열차는 이미 출발해 레일 위를 달리고 있다. 노골적으로 말하면 강남 입성을 노리는 잠재적 수요자라면 더 늦기 전에 현실적인 전략을 총동원해 기회를 잡아야 한다는 것이다. 향후 3~4년이 성벽 밖에 살지 성벽 안에서 살지를 가르는 분수령이다.