[AJU+MONEY] 입주권·분양권·권리산정기준일…재개발 빌라 살때 알아둬야 할 용어들

권리산정기준일·조합원 지위양도·토허제 확인해야

[사진=챗GPT·이은별 기자] 

재개발 대상인 다세대·연립주택을 살 때는 챙겨봐야 할 게 많다. 입주권과 분양권, 권리산정기준일, 조합원 지위양도 제한 등 관련 용어에 대한 정확한 이해도 필요하다. 

먼저 입주권과 분양권이다. 입주권은 정비사업 구역의 기존 토지등 소유자가 사업 과정에서 새 주택을 공급받을 수 있는 권리다. 조합원이 기존 주택이나 토지를 제공하고 정비사업에 참여하면서 발생하는 권리로, 일반분양을 통해 얻는 분양권과 취득 과정이 다르다.

이에 비해 분양권은 일반분양에 당첨된 사람이 분양계약을 통해 취득하는 새 아파트에 대한 권리다. 입주권은 종전자산 평가액과 추가분담금 등을 고려해야 하는 반면 분양권은 분양계약에 따른 분양대금과 프리미엄 등을 부담하는 구조다. 세금도 다를 수 있다. 입주권과 분양권은 주택 수 산정에 영향을 줄 수 있고, 입주권의 경우 기존 주택 철거 여부 등에 따라 취득세 적용도 달라질 수 있다. 따라서 매수 전 보유 주택과 거래 형태를 기준으로 세금 부담을 따져야 한다.

'권리산정기준일'도 알아둬야 한다. 재개발 사업지에서는 한 필지를 여러 필지로 나누거나 단독주택을 다세대주택으로 전환하는 등 소유자 수를 늘리는 이른바 ‘지분 쪼개기’가 문제가 되는데, 이를 막기 위한 장치가 권리산정기준일이다. 기준일 이후 필지를 분할하거나 기존 건축물을 철거하고 공동주택을 새로 지어 소유자 수가 증가한 경우 등에는 분양받을 권리가 제한될 수 있다. 

다만 기준일 이후 집을 샀다고 무조건 입주권을 잃는 것은 아니다. 기준일 이전부터 존재하던 주택을 이후 매수하는 경우와 기준일 이후 새로 쪼개지거나 지어진 주택을 매수하는 경우는 다르게 판단될 수 있다. 도심 공공주택 복합사업처럼 별도의 기준이 적용되는 사업도 있다.

'조합원 지위양도 제한'에 대한 이해도 필수다. 투기과열지구에서는 정비사업이 일정 단계에 들어서면 기존 조합원의 지위를 다른 사람에게 넘기는 것이 제한될 수 있다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 취득한 토지나 건축물에 대해 조합원 자격이 제한될 수 있다. 장기 보유·거주 1주택자 등 일부 예외도 있다.